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2018-2038年房价走势如何? 忽略专家说辞直接看数据

张家口房天下  作者:小培   2018-09-21 10:06

[摘要] 2018年已过去8个月,距离1998年房改刚好20年,20年,一个婴儿也长成大姑娘小伙子了,20年来,中国的房价一路飙升,总体呈现上涨势头,但是进入2018年以来,中国房地产的未来走势却莫衷一是,有唱衰的,有看好的,有认为中国会重蹈日本房地产泡沫的覆辙,未来房地产何去何从?

2018年已过去8个月,距离1998年房改刚好20年,20年,一个婴儿也长成大姑娘小伙子了,20年来,中国的房价一路飙升,总体呈现上涨势头,但是进入2018年以来,中国房地产的未来走势却莫衷一是,有唱衰的,有看好的,有认为中国会重蹈日本房地产泡沫的覆辙,有人认为中国计划生育政策放开中国房价将持续走高。未来房地产何去何从,以非专业人士的视角,为您呈现自己的浅薄之见。

首先作者在中国政府官网找到了一份自1937年至2017年中国过去80年的人口出生数据。

年份出生人口

19378,12万8,275

19388,61万1,865

19397,57万4,442

19409,14万1,141

19418,92万5,171

19428,86万9,780

19438,82万1,540

19449,70万8,711

194510,04万5,173

194610,85万8,446

194711,73万7,540

194812,08万3,027

194913,91万3,927

195014,71万1,260

195114,41万3,123

195217,23万6,621

195316,74万5,695

195418,51万3,434

195518,61万2,172

195617,36万4,027

195718,99万8,424

195817,13万5,981

195913,05万9,787

196014,68万4,726

196111,41万4,017

196220,92万3,112

196327,86万6,189

196424,14万4,848

196524,79万9,129

196624,82万8,470

196721,73万6,582

196827,71万8,516

196925,01万8,386

197028,01万2,344

197125,16万0,381

197224,80万0,391

197323,63万0,435

197422,87万4,423

197521,13万6,635

197717,93万1,155

197818,83万1,591

197918,92万4,822

198018,39万3,809男9315481人女9078328人

198119,12万2,938男9752137人女9370801人

198223,10万0,427男11786950人女11316732人

198320,06万5,048男10275677人女9789371人

198420,31万3,426男10468201人女9845225人

198520,42万9,326男10598460人女9830866人

198623,19万0,076男12023710人女11166366人

198725,28万2,644男13619530人女12663114人

198824,57万6,191男12779621人女11796570人

198925,13万7,678男13110848人女12026830人

199026,21万0,044男13811030人女12399014人

199120,08万2,026男10674963人女9407063人

199218,75万2,106男10014222人女8737884人

199317,91万4,756男9590414人女8324342人1980~1990年中国生育率2.3世界3.45

199416,47万0,140男8866012人女7604128人生育率1.60~

199516,93万3,559男9157597人女7775962人生育率1.46~

199615,22万4,282男8257145人女6967137人生育率1.55~

199714,45万4,335男7897234人女6557101人生育率1.49~

199814,01万0,711男7701684人女6309027人生育率1.49~

199911,49万5,247男6332425人女5162822人生育率1.48~

20001379万男7460206人女6333593人生育率1.22世界2.73

20011702万死亡818万人生育率1.39~

20021647万死亡821万人生育率1.38~

20031599万死亡825万人生育率1.40~

20041593万死亡832万人生育率1.44世界2.59

20051617万死亡849万人生育率1.33~

20061584万死亡892万人生育率1.38~

20071594万死亡913万人生育率1.43~

20081608万死亡935万人生育率1.45~

20091615万死亡943万人生育率1.36世界2.53

20101574万死亡957万人生育率1.18~

20111604万死亡960万人生育率1.04~

20121635万死亡966万人生育率1.26~劳动年龄人口减少345万←首次减少

20131640万死亡972万人生育率1.24世界2.5劳动年龄人口减少244万

20141687万死亡977万人劳动年龄人口减少371万

20151655万死亡975万人

20161786万死亡977万人

20171723万死亡986万人

这是中国过去60年来的出生人口的数据,在各大网站都可以看到,并不是国家机密。

然后再给大家看一下未来20年中国出生人口预测的数据:

年份出生人口死亡人口(万)

20181800万死亡1100

20191800万死亡1150

20201800万死亡1200

20211800万死亡1300

20221750万死亡1400

20231750万死亡1400

20241700万死亡1500

20251650万死亡1600

20261600万死亡1700//死亡人口超过出生人口

20271550万死亡1800

20281500万死亡1900

20291450万死亡2000

20301400万死亡2000

20311400万死亡2050

20321400万死亡2000

20331400万死亡2000

20341400万死亡1900

20351400万死亡1900

20361420万死亡1900

20371420万死亡2000

20381420万死亡2200

这是中国未来20年的出生及死亡人口预测。官网都可以查到。

2017年根据某网站调查结果,中国人的平均购房年龄为28岁,我们为了便于计算,将平均购房年龄扩大为30岁,下边来看看分析结果。

1998年房改,以中国人30岁平均购房计算,是1967年及之前的人群购买.中国房改,释放了挤压已久的购房能量。1947年到1956年十年间中国共出生1亿5600万人口,1957年到1967年11年间中国共出生人口约2亿2千万,21年间共出生人口3亿7600万按一对夫妻购买一套房计算,当年需要1亿八千八百万套房子,当时中国房屋供应量在年均2000万套左右,房子处于供不应求的状态,当年没有买到房的民众会自然而然的进入的下一个购房周期。与1968年到1977年这十年出生的2亿4千万人产生消费重叠。

1947年到1977年这31年间共出生约6亿2千万人口,以2人为家庭单位算,3亿1千万套的需求造就了1998年到2008年经济危机前的房地产黄金十年周期。已年均2000万套供应量计算。1998年至2008年中国共供应商品房2亿套,以独生子女3口之家计算,中国会有6亿人住进商品房。

2008年,我国城市化率从1978年的20%左右提高到44.9%,设市城市从193个发展到655个,建制镇从2173个发展到19369个,城镇人口达到5.9亿,城市化建设已成为推动我国经济增长、社会进步的重要手段。

从数据上看,2008年城镇人口5.9亿,商品房累计供应2亿套,3口之家共6亿人,理论上供需处于平衡,所以在2008年之前,中国的房地产还处于合理价位。大家对投资房地产并不是太热情。

时间来到了2009年,由于2008年经济危机,国家出台各种措施刺激经济,社会上的热钱突然多了起来,在没有更多投资渠道的情况下,大部分资金进入了房地产。于是房地产进入了疯涨期,房价一涨再涨,政府数次限购,效果微乎其微。

2008年-2018年的购房人群为1978年至1987年的出生人群。其中80后人群多为40后50后和60初人群的子女,由于家庭只有一套房,所以购房结婚成为刚需。

1978年到1987年中国共出生人口2亿8百万人口,在不考虑三世同堂和继承祖父辈房产的情况下,中国大概需要1亿4百万套商品房,而这10年间继续以每年2000万套商品房供应,十年时间又供应了2亿套。理论上房子供大于求9600万套。继续以3口之家计算,2亿套房子可以住6亿人,由于这2亿套房子的主人是1998年到2008年买房人的后代,所以上个10年周期买房人有3口之家变为2口之家,1998-2008年的2亿套房子居住人口由6亿人变为4亿人。由此可以推算出1998年至2018年所建的4亿套房子常住人口理论为10亿人口。(70年产权,即时拆迁了这部分人还会有房子,所以不考虑拆迁)

国家统计局发布《中华人民共和国2017年国民经济和社会发展统计公报》显示,2017年末大陆总人口139008万人,比上年末增加737万人,其中城镇常住人口81347万人,占总人口比重(常住人口城镇化率)为58.52%,比上年末提高1.17个百分点。

2017年中国城镇人口8亿1347万人,全部按3口之家计算需要2.7亿套房子便可以住下。2018年中国房地产理论供大于求1.3亿套。而这1.3亿套房子大部分进入了炒房客的手中。

下边咱们推算一下2018年到2028年的房地产市场

1988年到1997年十年中国共出生人口1亿9600万,比1978到1987年十年少出生约1000万人。比1968年到1977年十年少出生4000万人,比1957到1967年十年少出生2000万人,出生人口呈现下跌趋势。

1988年-1997年的1亿9600万人,在不考虑继承及三世同堂的情况下,理论上需要9800万套商品房,而2018年-2028年在世及退休人口为1947年-1967年的3亿7600万人,(按中国人均寿命80岁计算,实际是73岁)全部按城镇人口两口之家会有1亿8800万套房子,考虑到这部分人群在60岁到80岁,按60岁到70岁生活可以自理,70岁到80岁需要人照顾和自然死亡,会有一半人口的房子即9400万套房子需要继承和进入市场销售。需求9800万套,入市二手房和继承房子9400万套,只会有400万套缺口。而已目前政府年均供应2千万套计算,十年间将供应2亿套商品房,将会严重供过于求,当然,如果政府限购及限制土地供应,房价将会稳定下来。

由此咱们再推算一下2028年到2038年的中国房地产市场

1998年到2007年十年中国共出生人口1亿5300万,在不考虑继承及父母同住的情况下,理论需求7650万套商品房,而2028-2038年在世及退休人员为1957年-1977年的4亿6000万人。全部按城镇人口两口之家计算会有2亿3000万套房子,这部分人在60岁到80岁,继续按60-70岁自理,70岁到80岁需要人照顾及自然死亡,会有一半房子即1亿1500万套房子进入市场销售及继承。需求量7650万套,入市二手房及继承房1亿1500万套,即使政府没有新批地和新建住房入市,仍会供过于求3850万套。

1998到2038,时间为40年,所有房子都不满70年,所以不用考虑房子退市或者拆迁。

联合国预测2100年中国人口将降为6亿人,2015年中国放开二胎生育。

未来中国的房地产走势如何,众说纷纭,且看后世评说吧。

作者只是整理了一下资料,纯粹一家之言,不代表专家,不代表官方,楼市有风险,投资需谨慎。

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