[摘要] 房地产税法正式列入立法规划，房产税征收成为必然趋势。那么房产税到底要如何征?怎样才能有效抑制房价，调节社会财富，同时促进房地产市场的良性发展?俗话说，他山之石，可以攻玉，我们没有经验，不妨看看国外如何征收房地产税。
房地产税法正式列入立法规划，房产税征收成为必然趋势。那么房产税到底要如何征?怎样才能有效抑制房价，调节社会财富，同时促进房地产市场的良性发展?俗话说，他山之石，可以攻玉，我们没有经验，不妨看看国外如何征收房地产税。
俄罗斯如何征收房地产税
俄国征收房地产税，实行差别税率，房产评估价格越贵，税率也就越高。拥有多套房产的纳税人将按较高的税率纳税，即，如果一名自然人拥有多套房产，则以所有房产评估价格之和作为税基来计算房产税。俄罗斯特殊群体享受房产税减免优惠，如前苏联和俄罗斯英雄、卫国战争老战士、一级二级伤残人士、现役及退役军人、烈属、退休人员，等等。
俄罗斯房产税税率由中央和地方政府共同确定，国家规定税率范围，地方政府则在国家规定的税率范围内自行制定该地区的房产税税率。
俄罗斯国家规定的税率范围为：清查价为30万卢布以下(1美元约合30卢布)，税率不超过0.1%;清查价为30万至50万卢布，税率为0.1%至0.3%;清查价为50万卢布以上，税率为0.3%至2.0%。
德国如何征收房地产税
德国没有真正意义上的房产税，但是，由于对上个世纪八九十年代的房地产泡沫心有余悸，因此各种类似的税收名目也不少，比如土地购置税、土地税、二套房税、收入所得税、资本利得税等，这样多管齐下，也在一定程度上压制了炒房现象。
各州的土地购置税标准不同，从3.5%到6.5%不等。购房后，房屋所有人每年还需要缴纳土地税。土地税为地方税种，其标准由地方制定，并由城镇自行支配。税率与房屋的大小、房屋的价值以及土地价值相关，主要参照税务局公布的土地价值标准来指定。对不同建筑时间、建筑类型和所在地人口数，土地的价值衡量指数从3‰至10‰不等，土地衡量指数乘以土地价值，再乘以每个联邦州自己制定的税率(如柏林为810%，法兰克福为460%)便是应交的土地税。不同城市和一城内不同区域的土地税可能大相径庭。
所谓二套房税，是指居民登记使用的第二套及第二套以上住房需要缴税。不少德国人拥有登记使用的“二套房”，比如海边的度假房等。以德国首都柏林为例，二套房税的征收标准是该套住房不算杂费出租价格的5%。但是，一些特殊情况，如夫妻由于就业原因使用的二套房或二套房用于满足护理要求等情况，则免征二套房税。
对于收入所得税，出租房屋的将算入个人年收入，按照联邦的个人所得税标准纳税，纳税的比例也与个人的其他收入有关。在德国，个人收入越高，需要纳税的比例也就越高。反之，如果一个人没有其他任何收入，房屋出租收入也达不到纳税标准，那么租金不会被征税。根据现行规定，高出一定标准的收入索要缴纳所得税的比例会升至42%之多。
此外，为了防止利用房地产投机的行为，德国设有10年的投机期限。购置10年以内的房屋如果出售获利，利润也将被纳入个人收入，需依法缴纳资本利得税。购置超过10年的房屋出售则不需缴纳此税。如果房屋一直在用于自己居住或者自己居住时间超过2年，则10年之内出售也不需要缴纳。通常来讲，个人出售住房不需要缴税，但财政部门会根据具体的情况判断出售住房行为是否属于商业行为，如果5年之内出售3套以上房产，则可能被视为商业的住宅交易行为而被征税。
韩国如何征收房地产税
1997年亚洲金融危机后，尤其是2001—2006年，由于韩国政策调整，快速回复经济的同时，也使房地产价格快速上涨。为了抑制这种现象，韩国政府于2005年出台了综合不动产税，征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元(1美元约合1144韩元)的家庭，并根据房产总价值的不同，税率为每年0.75%—2%之间。此外，韩国从1961年起就征收财产税，这一税种的征税对象是面向所有拥有土地、房产、船舶等实物财产的人，也是根据财产价值不同，所负担的税率也不同。因此，如果将财产税和综合不动产税算在一起，拥有高档房产的富裕阶层就会承担更重的赋税。
但是，综合不动产税对抑制房价快速增长并没有取得明显效果。为了打击房地产投机行为，韩国政府又出台了更严厉的房产转让所得税，即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳50%的房产转让所得税，拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳60%的房产转让所得税。即使在购买房产2年之后，拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时，仍需要缴纳6%—35%不等的房产转让所得税。随着这一政策的出台，再加上之前的综合不动产税，韩国房地产投机现象得到了很好地控制，房价也基本得到了稳定。
美国如何征收房地产税
房产税是美国地方政府的主要收入来源，全美50个州都征收房产税。据统计，目前税率大致介于1%-3%之间，且房产税作为房产持有的基本保证。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不征收房产税。美国房产税的征收以房屋估价为课税依据。一般来说，郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1∶1∶5。
房产税税率每年都会随着地方政府各级预算的变化而变化。如果某个地方政府的一年开支为2亿美元，这个地方的房产估价总额为100亿美元，那么该地当年的房产税税率便是2%。假如过了一年，这个地方的经济发展了，房价有所提高，房产估价的总额上涨为200亿美元，但地方政府的开支若维持2亿美元不变的话，当年房产税的税率为1%。也就是说，房价上涨了，房产税可能降低。
各地方政府根据本地财政需要，规定一个当地统一的房产税率。而应付房产税则是房产税率与房产纳税价之积。房产纳税价一般是房产市场公平价，但有些地方政府政府会提供一个折扣率，允许一定折扣。在这种情况下，房产纳税价是房产市场公平价与折扣率的乘积。
房产估值一般由持有证书的专业评估师给出市场公平价。由于美国大多数房屋为独栋房，所以房与房的差别很大，评估师一般会采用销售对比方法，即比较近6个月内三四个在附近已售房屋的价格，根据地块大小、房屋大小、房型、房龄、房屋设施等进行调整。另一个方法是重置成本法，但此法一般是针对新房，主要考虑重建同样房屋所需成本，然后根据地价以及折旧调整。
美国确定税率的流程：市、镇委员会通过预算，各级政府根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额，再根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。
美国税率的计算公式为：预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额=房产税税率。
联邦法律规定了对财产(主要是房地产)征税的高限额，因此税率的高低要受到一定的限制。财产估价经地方立法机关正式批准后，即成当地的法定税基。据此形成两种形式的税率。一是名义税率，适用于估价，一是实际税率，适用于市价。由于各地估价比率不一，各地税率也有较大差异。
美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法，即当房产税超过某一大值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。另外美国目前有30个州,对退伍军人自用住宅财产评价提供某一固定金额免税额。
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