[摘要] 在张家口买房后必然要经历的就是跟张家口物业打交道，虽然现在大部分“物业管理公司”都在往“物业服务公司”的更名道路上你追我赶，但在大多数情况下，它们的身份依然是“管理者”。张家口楼盘的物业掌管着设施资源、公共财产和本应该属于我们大家money。我们本以为自己更懂自己居住的小区，但事实并非如此啊！。
在张家口买房后必然要经历的就是跟张家口物业打交道，虽然现在大部分“物业管理公司”都在往“物业服务公司”的更名道路上你追我赶，但在大多数情况下，它们的身份依然是“管理者”。张家口楼盘的物业掌管着设施资源、公共财产和本应该属于我们大家money。我们本以为自己更懂自己居住的小区，但事实并非如此啊！。
从本质上说，物业公司出售的产品只有一个，就是服务。
但很多时候，我们不清楚自己被服务了什么。趁现在中冶还没有交房，小编来给大家说道说道张家口物业的知识，大部分也是从网上看来的，希望对大家有所帮助吧。
1、它们的身份有一半是“管理者”
虽然在2007年10月1日起施行的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，这在本质将物业公司的职能由“管理”转变为为业主“服务”。但因为物业掌握公共资源，熟悉小区状况，作为高品质的三级服务等级还要求对业主基本信息、物业基础资料进行登记管理，物业公司往往行使着居住区公共管理的大部分职能。是街道、社区的居民管理助手。因此，物业公司能扎根下来，往往意味着它已经跟社区、街道搞好了关系。
所以，即使业主们成立了委员会，自助招标，想炒掉不满意的原物业公司。但凭物业公司与开发商和街道的千丝万缕的关系，比较难搞啊！
2、它们的身份有一半是“管理者”
虽然在2007年10月1日起施行的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，这在本质将物业公司的职能由“管理”转变为为业主“服务”。但因为物业掌握公共资源，熟悉小区状况，作为高品质的三级服务等级还要求对业主基本信息、物业基础资料进行登记管理，物业公司往往行使着居住区公共管理的大部分职能。是街道、社区的居民管理助手。因此，物业公司能扎根下来，往往意味着它已经跟社区、街道搞好了关系。
所以，即使业主们成立了委员会，自助招标，想炒掉不满意的原物业公司。但凭物业公司与开发商和街道的千丝万缕的关系，比较难搞啊！
3、开发商有时候也能起到领导作用
从法律关系上讲，业主与物业公司是直接的合作关系，签订委托管理合同，缴纳物业费。但新的小区在竣工前，一般由开发商先期委托物业公司介入新建物业的管理工作。所以，与购房者的满意度相比，实际上它们更在意开发商的态度，它们常说，会去和开发商沟通，甚至抱怨开发商。想想看，某种情况下开发商相当于上级主官部门，讨好还来不及，陪你抱怨只是“缓兵之计”。
4、亏损为虚，毛利颇高
物业公司应该算是轻资产公司中资产轻的了，连办公场所都是免费的，当然，几乎都是地下室。尽管物业公司坚称它们是保本微利，但真实情况应该要更“有利可图”一些。很少有物业公司在合同到期后主动离开，油水可见一斑。
因为物业大多是先固定收费、再提供服务的模式，服务成本越低利润当然越丰厚。常用的招数不外乎就是减少维护费用。
5、电梯广告位？不懂！
新的《物权法》规定，电梯间、外墙等属于公共设施，产权归全体业主所有。这些共用场所要经营广告，首先需经业主委员会同意，其收入也应归全体业主所有。而物业公司的收入重点就在电梯、外墙广告收入以及车位费收入，即使在账目上能看到这笔收入，它也不会被发到业主手中，因为按规定它们应该用于补充物业费的不足、业主的其他各项开支或划归房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金，物业从中可以收取一些管理费。关键问题是，房屋维修基金和公用设施基金被花到哪里去了?业主往往知道自己理论上赚了多少钱，但钱又如何被花掉的，业主们和物业公司之间就普遍存在着“信息不对称”。
6、地下空间赚钱
通常小区规划车位的产权属于开发商，这部分车位费也属于开发商，而非规划车位的停车费的去向就和广告费类似了。小区“赚钱”是地下空间。对于小区里的会所、幼儿园等机构，这些本意是按照成本运营、为业主提供服务的公共配套设施和场所，在绝大多数小区是掌握在开发商手中的，物业只能帮助管理，分享一笔基本的物业费。而地下空间，所有权有的是归人民防空的，而人防有的地区是不收费的，有的地区则每年要提取管理费，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20万平方米一年只需要上缴30万元左右，如果物业将其改成车位或者直接出租，年能上百万。如果不追及归属权，这当然也会变成物业的利润来源。”
7、免费保修？想多了
家里的东西坏了，物业人员上门维修经常会收取维修费，因为物业公司称，它们只负责维护所谓的”公共区域”。实际上，我们屋内的墙面、顶棚、地面、门窗、五金件、管道、卫生洁具、灯具和电器开关，都有2个月到1年的保修期。不过起始日期是从工程竣工验收合格之日开始计算的。有的免费维修，你甚至还没买到房子就已经过期了。防水、供热、各类管道等设施的保修期会长一些，一般在2至5年。
事实上，即使连电梯坏了你也可能是需要付钱的。电梯的使用年限到了以后，可以启用公用设施基金来购买新电梯，费用不足的部分由业主平摊，但这笔基金的启用要得到2/3以上的业主签字同意。
8、它们也在利用“免费保修期”省钱
这个“免费的保修期”指的它们不用真正为维护付什么钱的时期。对于一个新建小区，一切设备都是新的，年维护责任都在于设备厂商，其后2至4年也不容易出故障，这期间物业费有一半都被物业赚走。比如绿化费，物业公司在业主入住时就收取了每年0.55元/平方米，但如果新小区的绿地未建成，那么这笔费用就神不知鬼不觉流到物业公司的腰包，第二年绿地建成后，绿化费照收不误，仅绿化费一项，物业公司一年就能白赚几十万。如果小区的规模大，那物业公司仅绿化费一项，赚个上百万元非常轻松。
9、物业管理费是可以协商的
物业费并不该由物业公司一方自行定价。在一些基本项目上，物业管理条例明确规定了收费标准，余下服务项目，如绿化费、高低楼层费等，业主是可以与物业公司商议定价。基本依据是服务标准。
如果物业公司提出物业费涨价，理由可能是物价上浮，或者人力成本增加。现在管理条例强制要求物业公司公布费用收支，业主有权对账目进行审计，一条可行的方案是业主委员会用公共资金，聘请一个专门的审计机构，帮助分析物业费用收支情况。
10、它们只是水电、燃气公司的传声筒
在大部分近20年内建成的商品房住宅小区内，水、电、燃气等费用都由业主通过银行向自来水、电力、燃气公司直接支付。虽然每当有管道检修、限制供应等事情发生的时候，是物业出面张贴告示或电话通知，但它们只是个传声筒，你做出再多愤怒投诉，它们也不会代你向相关能源供应公司交涉。绝大多数时候，你敦促物业解决这类问题，都是没有用的。
只有一种情况，物业公司可能对水电、燃气公司有一定影响力。那就是物业帮它们上门代收水电费，它会和相关公司有合作协议。不过效果也是有限的，它们通过这项业务收取的服务费来自收款单位，而非业主。得罪了这些垄断行业的金主可不好。
11、发生入室盗窃，它们有时需要赔偿
张家口物业公司的工作人员都喜欢强调，他们的责任从你的户门外开始，公共区域才是他们的服务范围。但如果发生入室盗窃，它们有时需要赔偿。如果经调查司法机关认定盗窃是由保安的失职行为引起的，那物业公司也要承担赔偿责任。
小区内的摄像头记录是协助盗窃案侦破的主要辅助手段之一。鉴于对于隐私权的担心，可以要求物业做到只在公共空间安装、并且对私有场景视频屏蔽、相关监护人员不能进行散播泄露等。
看了这么多，张家口买房者心里顿时倒吸一丝凉气，人面桃花相映红，不知何为黑布林……
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