[摘要] 回眸2016，一系列宏观重大事件波澜壮阔，以人民币贬值和股灾熔断开局，经过房价和商品价格暴涨，以美联储加息、钱荒债灾收官，这些重大事件背后深层次的逻辑是什么？未来向何处去？房地产只涨不跌的神话，2017还能继续吗？
回眸2016，一系列宏观重大事件波澜壮阔，以人民币贬值和股灾熔断开局，经过房价和商品价格暴涨，以美联储加息、钱荒债灾收官，这些重大事件背后深层次的逻辑是什么？未来向何处去？
2015年“811”汇改打开了人民币贬值的潘多拉盒子，引发了持续的资本流出，并间接催化了股灾2.0、3.0，而投放短钱对冲外占下降的方式导致了资金面期限错配和债市加杠杆，为钱荒和债灾埋下伏笔。
2 股市熔断与修复：休养生息
2014年7月-2015年6月A股启动了一轮波澜壮阔的大牛市，2015年6月在市场沉浸在一片欢腾之时，却以股灾的方式轰然坍塌。2016年1月初，市场触发熔断机制，开盘不到15即暂停交易。随后A股主跌浪结束，进入震荡修复阶段，经过去杠杆、去泡沫和去故事，风格从成长切换到价值，从炒故事到重视业绩。
3 信用债违约：打破刚兑
由于经济持续恶化、部分企业恶意逃废债务，2016年初包括国企、央企在内的信用债违约频发，刚性兑付初露打破迹象。随后由于监管协调、大宗商品价格上涨企业盈利改善等原因，信用债违约风险暂时缓解，但在经济转型期，隐忧仍存。
同时，适度的信用违约事件的出现也有其积极的一面，特别是2016年，国企央企违约的加剧直接打破了中国债券市场由来已久的国企刚性兑付的“信用信仰”。这将有助于债券市场回归其本质，提高投资者风险意识，强化市场供需在资金资源配置当中的决定意义。
4 经济L型与二次探底：新5%比旧8%好
2016年中国经济从快速下滑期步入“L型”探底期，2016-2018年将波动筑底， 2017年会有“二次探底”，但回调幅度不深，中国经济离增速换挡的底部可能已经不远了；通胀既不会挑战警戒线，也不会重回通缩，整体温和。
从供求两侧广泛的证据表明，中国经济可能正在探明底部，主要拖累经济的周期性力量逐渐衰竭以及部分周期性力量复苏：去产能周期正在接近尾声、去库存周期到低谷并转入补库、房地产投资增速可能二次探底但幅度不深、出口增速大概率见底、消费的调整基本温和、世界经济正在筑底。
1）供给侧产能出清进入尾声：剩者为王
2010年以来中国经济在外部性、结构性和周期性因素叠加下，步入下行周期。由于沉淀成本、价格粘性以及中国特有的国企体制障碍，导致产能出清滞后于需求端的收缩，广泛的产能过剩暴露进而导致了长期的通缩，自2012年以来，PPI在长达4年半的时间里处在负增长区间。长期的通缩以及企业资产负债表恶化导致了大量不具备竞争力的中小企业退出市场，行业集中度提高。在民企扎堆的行业产能出清比较充分，比如化工等；在国企扎堆的行业出清比较缓慢，比如钢铁、煤炭等，2016年强硬的行政手段使得这些行业产能出清取得了立竿见影式的效果。
2）去库存到低谷并开始补库
2014年8月份以来，受房地产投资下滑、美元走强、大宗商品价格暴跌影响，企业开启新一轮的去库存。由于商品价格调整过于惨烈，因此企业库存去化十分充分，钢贸企业甚至全军覆没，规上工业企业产成品库存增速跌倒历史低谷。由于2016年初房地产投资触底回升和政府大规模发力基建投资，需求端出现小周期复苏，当需求回暖向供给端传导时，无论是产能还是作为缓冲带的库存都不足以应对需求的传导冲击，随即引发了大宗商品价格的暴涨。
到2016年上半年去库存进入尾声， 6月份以来规上工业企业产成品库存开始出现回补迹象，PMI原材料和产成品库存指数小幅回升。一轮库存周期平均3年，近年来去库长、补库短，预计这一轮补库周期将持续到2017年中，对经济增长的贡献由负转正。
3）房地产投资可能二次探底但幅度不深
2008年以来，政策经常把刺激房地产作为稳增长的工具，经济衰退时刺激房地产、经济企稳后再收紧，2009、2012、2015-2016年房地产市场的繁荣很大程度上跟政策刺激有关，形成了一个3-4年的政策周期。2014-2015年房地产投资大幅下滑，2015年全年增速只有1%、12月当月只有-1.9%，2016年初以来开始触底反弹，1-11月增速6.5%。
国庆期间房地产调控政策密集出台，10-11月房地产销量大幅回调，考虑到从销量到投资的传导时滞为6个月左右，房地产投资的回落可能要到2017年2季度前后。但是，我们预计这一轮房地产投资回调幅度可能不深，预计2017年房地产投资增速2%左右，主要的原因是前期房地产投资增速主要受一二线城市推动以及三四线城市去库存超预期。
12月中央经济工作会议强调建立房地产长效机制。
1） “去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。”
2）“要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险”。未来房地产调控将始终处于高压姿态，对于环比价格上涨的热点城市将不断加码限购限贷政策，否则地方政府将被问责。
3）“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，严格限制信贷流向投资投机性购房”。表明中央明确了房地产的居住属性和消费属性，否定了投资投机属性。
4）“要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展”。表明中央决心解决人地分离、人口城镇化与土地城镇化不匹配的问题，大都市圈战略日渐清晰，小城镇化战略或退出历史舞台。
本轮房价调整可能持续到2017年底-2018年上半年。
1）近几轮房价周期上涨时间长、调整时间短，平均36个月左右为一轮房价周期，其中平均上涨24个月，调整12个月。
2）当前房价涨幅放缓，按照12个月左右的调整周期，预计房价将调整到2017年底-2018年上半年。2017年房地产调控将保持高压姿态。
3）量在价先，销售面积是判断房价变化的先行指标。10月调控以来，房地产销量大幅回落，预计价格调整也将随后展开。
4）由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求，如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想，2017年底-2018年上半年房价面临新一轮上涨压力。如果长效机制能够建立，尚有转机。
2017年房地产投资增速可能回落至1%-3%左右。
1）一二线城市面临补库存，三四线及以下城市处于政策鼓励去库存。政策要求人地挂钩，根据人口流动情况分配建设用地指标，对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应。
2）2016年房地产开发投资增速预计为6%。从近四年特别是近两年的情况看，一线、二线、三四线及以下城市房地产投资分别占的约11.5%、35.0%、53.5%。基于历史数据、现实情况及政策，2017年房地产投资增速可能回落至1%-3%左右，二次探底。
3）房地产是周期之母。2016年经济小周期复苏很大程度上是房地产投资回升带动，2017年房地产投资回调将拖累经济二次探底，这对货币政策、债市、股市、大宗商品可能产生影响，如果2017年地产投资增速回调，货币政策会否重回宽松、大宗商品价格会否二次探底、债市会否重获转机、股市会否像2013年一样实现风格切换，我们拭目以待。
——消息来源 凤凰房产
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
