[摘要] 近全国没有执行认房又认贷的城市都小火了一波。当然，主要在二手房市场，新房依然限价非常严格。拿着钱的中产阶级，特别是改善需求集中释放了一波需求！
近没有执行认房又认贷的城市都小火了一波。当然，主要在二手房市场，新房依然限价非常严格。拿着钱的中产阶级，特别是改善需求集中释放了一波需求！
其实判断2017年后续市场的走势如何，很简单，就2个因素：钱和地：
1：地供应如何：
从土地供应角度看，一线城市已经处于短期阶段，所以才出现了2016年的顶豪林立。
2：信贷政策会不会，会如何收紧？
不认房又认贷的收紧影响有限。
目前各地已经出现了信贷首套房优惠折扣的回收、贷款年限的减少，这些政策直接影响不大，本来购房就有还款年限不超过退休的政策，二套购房者还款能力强，一般贷款周期相对较短。
但是这代表了在一月利率折扣减少后的继续收紧，银行未来贷款额度收紧，价格上浮，放款放缓是常态。
信贷是决定短期房价的关键因素，目前看信贷收紧趋势下短期房价调控压力大。
这一政策波动与认房又认贷，提高首付.减少优惠相比影响小很多，但是趋势对房地产依然有明显影响
我们的房地产市场，历来有“政策市”之称。因此，两会期间新的政府工作报告一经发布，便引起了行业内外的密切关注，朋友圈都被各种解读狠狠地刷了一波屏。
在这次的政府工作报告中，对房地产是怎样表述的？和过去几年的有什么分别？接下来，我们就从词频分析的角度，来做一个另类的解读。
我们收集了1998年至2017年的20篇政府工作报告，共37.23万字。我们从中选取了其中关于房地产的部分，共1.19万字。
一、历年房地产重要程度
《国务院政府工作报告》历来以结构严谨、内容周密著称，历年的字数波动幅度并不大，但是，其各个章节内容会依据当时政府的关注程度不同而进行一定的调整。因此，该报告中关于房地产的文字字数及其占比能在一定程度上反映当年政府对房地产的重视程度。
图1：政府工作报告相关部分文字字数及其占比情况
除了字数与篇幅之外，也很有必要看下该报告中关于房地产的具体内容。在本文中，我们主要根据词汇出现的频率从高到低进行排序，将出现频率较高的词汇作为主题词。
总的主题词
图2：历年政府工作报告相关部分文字词云（1998-2017）
从上图来看，住房、建设与房地产不言而喻是国务院政府工作报告主要的关键词；
虽说目前城市是房地产建设与发展的核心区域，但从历年的报告中，我们可以发现政府对于农村的关注反而更高。在报告中，农村提到46次，城镇提到26次，城市提到19次，即使把城镇与城市相加，也不及农村。
各阶段的主题词
为了更好地探究不同背景下国务院政府工作报告的内容，我们根据时间以及政策的力度，将1998年以来的政府工作报告分为6个不同时期或阶段，具体如下：
图3：房地产政策发展周期图（1998-2017）
根据以上分类，我们分别统计各个阶段的词汇出现平均次数排行榜，在此基础上，提取出该阶段的主题词。
表1：各阶段词频排行榜
在市场化起步阶段，也就是1998-2003年，“改革”、“制度”这一类词语名列前茅，“消费”与“市场”的使用频率也较高，这与本阶段“深化城镇住房制度改革”以及“要把住房消费作为新的消费热点”等目标十分吻合。
经历过2004-2008年的人都知道，这一阶段可谓是房地产的调控期。各类调控政策层出不穷，国八条、国六条等牵动人心。在此期间的国务院政府工作报告中，“控制”、“规范”等词语的使用频率也大大增加。
由于受到金融危机的影响，政府态度来了180度的大转弯，2009年的政府工作报告一改以往措辞，更多强调促进房地产业健康发展。在这个阶段，“支持”、“加大”以及“加快”等词语使用频率也大大增加；
同样，在2010-2014年期间，由于政府再一次严控房价，相关的词汇再一次占据政府工作报告的版面；而随着2014年9月份政府救市的开始，2015与2016年的报告中更多的是“消费”、“改革”以及“健康”等温和词汇，棚户区和危房改造工作也更受重视。
在2017年的政府报告中，年度房地产热词“去库存”、“调控”等顺利上榜，表明房地产政策短期内仍然将延续2016年下半年政策——因城施策、分类调控仍旧是其政策逻辑，去库存仍然是房地产主旋律。
需要注意的是，改革一词在今年的排名大幅提前，共出现三次，原句如下：“深化农村改革。稳步推进农村集体产权制度改革，深化农村土地制度改革试点，赋予农民更多财产权利”。
因此，今年农村土地制度改革将会是政府工作的核心，农村土地制度存在出现调大调整的几率。如此高频率的使用“改革”一词，也在一定程度上暗含中央政府革新不合理政策与制度，建立长效机制的决心。
三、各阶段“住房”词汇网络
“住房”一词一直占据词频排行榜的榜首，可见，关于房地产的内容中，住房是受关注也为核心的问题。基于上文的分类，我们构建了各个阶段“住房”这一词语的词汇网络。
关于下图，有以下几点需要说明：
图中圆圈越大，表示该词汇的“中间度”越大，也就是该词语起到的连接作用越强，在词汇网络中越重要。
我们根据两个词汇出现在同一段落中的频率来定义他们之间的关系，用词语中间的连线粗细表示。也就是说，两个词汇在一段话中同时出现的次数越多，表示他们之间的关系越强，表现在图上则是他们之间的连线越粗。
图4：各阶段住房词汇网络图
通过对比各个不同时期的住房词汇网络图，我们可以发现，自2015-2016年开始，我们的住房词汇网络开始变得更为圆润。也就是说，无论我们的住房市场是过热还是低迷，住房词汇网络再也没有出现保障房与商品房相区隔的情况，我们的政策更温和、更全面。
四、小结：让广大人民群众在住有所居中创造新生活
就2017年的政府工作报告来看，短期内的政策仍然是分类调控为主：
对于房价上涨压力大的城市通过合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为抑制房价过快上涨；
对于库存较高的三四线城市，则支持居民自住和进城人员购房需求；
对于贫困家庭，则通过住房改造以及保障房、公租房建设来满足其基本住房需求。
从词频分析角度来看，需要兼顾的点更多更全面了，这也意味着难度的加大。长效机制的实现，需要建立一个多层次，能满足不同需求的住房政策系统，终实现报告中提及的“让广大人民群众在住有所居中创造新生活”！
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