[摘要] 上次，我们与大家分享了一篇限购政策分析的文章，笔者对张家口的限购政策做了简明扼要的分析，并解析了两个大家关注的问题。今天，让我们再次跟随着他的观点来探究张家口的楼市。
上次，我们与大家分享了一篇限购政策分析的文章，笔者对张家口的限购政策做了简明扼要的分析，并解析了两个大家关注的问题。今天，让我们再次跟随着他的观点来探究张家口的楼市。
首先来回顾下上期讨论的问题：
购房群体分析
张家口的未来机遇是什么？
未来房价怎么走？
那是不是老百姓的住房需求就应该被政府牺牲？
如果你看了政府的限购政策原文，就不会这么说，包括加快新项目审批进度，包括加快保障性住房的分配，包括加快土地出让的政策等等。没有一个不是在上面的大的逻辑框架下政府所进行的努力。当然，政府在执行层面和人力管理培养层面还有较大的差距，这个就不在这里讲了。
房价下跌伤害的是政府的财政收入（没有公共设施投入经费）、伤害的是房地产开发企业的积极性（未来城市面貌无人改善）、伤害的是银行的优质资产（导致断供甚至影响公众存款安全）、伤害的是社会稳定（银行拍卖房产后已购房人群的无奈与负债）。相比这些，目前买不起房的人天天网上发牢骚，批评政府不作为，政府也可以自行掂量孰重孰轻。当然，并不是说政府不需要了解民意，不需要建设公开公正的沟通渠道，这个这里不说了。
现在的房价确实太高了（主城区），这已成为既定事实，个人感觉政府考虑的应该是在不爆发风险的情况下，怎么解决新增人口的住房问题，同时又能解决主城区城市的整体面貌。笔者认为政府很可能现在就是这么考虑的。
主城区是改善需求的主战场，有支付能力刚需的主战场。而购买力相对偏弱的购房主战场在非主城区。政府通过控制主城区的上限价格，间接控制非主城区的上限价格，同时，政策也提到了必要时政府参与开发，引导市场价格的策略。分析这些的原因是想说为什么政府发了这样一个相对不严厉的限购政策。
之前不少分析说的，价格的确受到供需结构的影响，但更进一步说，价格是受到与供给规模对应的购买力群体可支付能力的影响。
通俗的说，比如一年内，市场中可供购买的房子只有1万套，那么这一万套房子的价格可能只跟能买的起这一万套房子的人有关，而跟买不起房子的人无关。
很多分析说，张家口大多数人的工资在2000~3000元，买不起房，那是因为你没看到真正买房的人的家庭购买力。如果你是刚毕业的大学生，挣1500元买不起房不稀奇，但如果你已经工作十年，仍然挣1500块，你需要做的不是天天在网上骂政府不作为，然后关了网页就去看娱乐视频，而是应该每天花16个工作和学习充电。
什么时候人口流动慢了，有购买力的家庭数量长时间远远少于供给的房源数量的时候，房价才可能发生结构性的改变，但是在这个过程中，供应数量也会伴随着需求变化动态变化。并不容易出现需求量长期下降明显，而供应量持续高位的情况。（目前政府管控土地规模）
如果你现在能买得起，政府没限制你买，同时你需要买，那你就买。比如你明后年要结婚，你现在不买，到时候再买房子不一定能用得上，影响你的婚姻大事。再比如你拆迁，你没地方住，你能买得起，你也要买，房子早买可以早改善生活。因为人生有限，多奋斗，早享受。
你家庭购买力充足（含资产处置），可以选择市区进行改善置业。
在政府逐渐建立非主城区与主城区的公共交通体系以及公共配套资源的过程中，购买力相对差一些的年轻刚需可以考虑非主城区的非限购项目。
再有一个假设，如果房价跌了，那些买不起在不努力提升自我、提升收入的前提下，仍然买不起，同时，他们会率先面临失业的风险，因为企业会保留更有思想和战斗力的人。
先说主城区成本吧，主城区拆迁项目的成本约11000~13000左右（目前主城区核心地段的拆迁补偿为户均14000元/㎡左右）。所以我对主城区价格做的大致的划分仅供大家参考（现阶段）：
主城区较便宜房子的价格区间：9000~11000元。
主城区中等价格的房子：11000~13000元。
主城区核心地段的房子价格：13000~15000元。
非主城区便宜的房子：5500~6500。
非主城区位置较好有品牌的项目6500~7500元。
非主城区改善高端项目：8000~11000。
不存在以更低的价格买到更好位置房产的可能，一方面各有成本，一方面市场会越来越分级定价。所以建议确有购房需求的人可以参考这个区间来给自己买房选房定一个参考和标尺。
二手房由于成本与新房不同，因此，二手房的价格波动频度可能要高于新房，也因此，二手房的市场价值在于它本身的定位。举个简单例子，同时市场有一个新规划的新小区，户型又好，规划又好，那么同地段的二手房若要出售，一定要低于区域内新房小区的，当然这个低于的幅度可能不同的房源有不同的情况，这里不好一概而论，但原则上是同区域的二手房低于新房价格至少一套半到两套的装修价格，要保证买房人重新装修后，仍然比选择同区域的新房便宜一些，否则人们没有理由买旧不买新。但整体而言，主城区二手房是作为主城区改善新房的一个补充。
买房人也不用动不动就看不上二手房，，买二手房风险小，在新房碰到市场调控风险，工期一拖再拖的时候，二手房买了重新装修一下就可以住了。你不用等，也不用担心买了新房入住遥遥无期。尤其适合拆迁户。
年轻人买房也可以考虑二手房，当然前提是选择的二手房位置能够让你更好的照顾家里人，更好的上班以及少花一些钱。同样，二手房不用考虑新房大项目的开发工期风险的问题。
题后
张家口是一个未来主城区人口百万以上的城市，你不可能通过自己和身边的几个朋友的决策就去判断一个市场，也就是说：你不能因为他们买不起也假设别人买不起，同时，你也不能看到有人买就认为会有更多的人买。但不变的是：经济在发展，城市在变大，历史长河滚滚向前，不会因为谁的抱怨和决策而改变，我们改变不了别人，却可以一定程度上要求自己，如果每个人都可以足够有学识和足够强大，也不存在所谓的平均工资2000，什么时候才能买的起房的伤心小故事。而是否有学识，能不能强大，全在个人。
希望以上文字可以帮你从另一个侧面去了解目前的政策和市场，也希望能帮助你在买卖决策上提供一种认识。
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