[摘要] 国家统计局日前公布了1-5月份房地产销售数据，从数据来看，全国房地产呈现出两种趋势。
国家统计局日前公布了1-5月份房地产销售数据，从数据来看，房地产呈现出两种趋势。
趋势一：各种“增速”在下行
商品房投资总额增速回落0.5个百分点。商品房销售面积增速回落1.4个百分点。商品房销售额增速回落1.5个百分点。
简单说中西部开始迎头赶上。
下图是1-5月份的房地产销售状况。
对比可以明显看出，中部地区商品房销售增速扩大，而西部地区商品房销售增速则明显加快。
造成这种情况的原因有很多，但总体上跟当前的各地区商品房市场环境有直接关系。
笔者认为，一二线楼市未来会进一步企稳，甚至增速有可能转负，这种情况可能会维持相当长的时间。
一二线城市，特别是一线城市的房地产销售面积，之所以会表现出增速停滞或者下滑，其实更重要的原因在于上游的土地，一线城市当前已经明确了下面这种思路：抛弃以往的摊大饼式发展模式，转而走集约化思路。也就是说大规模的供地基本上不会出现了，后续新建商品房主要是通过城市改造来获取，而后面这种方式获得土地难度更大，因为地段好，又有人口的安置的问题，现在搞这种玩法，很可能会导致商品房售价后续继续涨。
一二线城市现有的这些资源，也被用于新建租房和自住型商品房，所以后续纯商品房的销售数据也不会有什么惊艳的表现。
但一二线城市的需求仍然存在，为了破除这一困境。一二线城市，特别是一线城市采取了非对称式的供应调节方案和需求调节方案。
所谓非对称式，意思是以往那种有多少需要卖房子，我就盖多少房子模式被舍弃，转而将需求转移至租房和自住型商品房上，租房相对低端，自住型商品房的申请门槛更高，基本上是为了留住年轻高素质人口而准备的。
总体来看，对待三类购房者，一二线城市采取了三种截然不同的策略：
如果你是刚需，那么你今后买房的可能性会降低不少，现在已经很明显的一种趋势是将刚需转移至租房和自住型商品房上。相对买商品房来说，这是一种更加低端的解决需求的方式。简单说，如果你是刚需，我就只解决你住的问题，至于其他的需求，买不买房，你们自己去竞争，我不管。但刚需面临的会是更加激烈的竞争，因为地少了，房子少了，人没有少。
如果你是改善，则尽可能将你的换房或二套房的需求尽可能延期，能延期多久就延期多久。对于改善人群，本身支付能力较强，他们是有能力换套更好的房子的，对于这类人策略就是尽可能让他们在感到换房风险而选择观望，即使不能，也应该走“一套换一套”的方式，而不是持有一套再买一套的方式。
如果你是投资，没有二话，这个市场不欢迎你，硬要闯进来，结果就是关门打狗。
总结一下，一二线的思路是不关闭大门，但逐渐收窄，要实现的目标就是严格掌握人口增量，进而掌握因人口产生的增量置业需求。上面说了，供应端基本上很难打开局面，所以未来相当长的时间内会执行目前的“5限”策略，以时间换空间。
政策有其目的，但楼市也有其基本面。在笔者看来，楼市的基本面至少有这么几点：
1、城镇化仍然会继续，而且主要为大城市化，这些大城市及周边的小城市长期来看，是有优势的，至于其他的三四线城市长期来看，是留不住人的；
2、大城市的人均住房面积是够的，但是对大城市来说，仅仅算人均住房面积是远远不够的，因为它是大城市，房子不仅是一堆钢筋混凝土。
3、我们的商品房购房者受人口结构，家庭结构，伦理关系等因素影响，购房时间要比西方提前很多。20多岁买房的比比皆是，当然资金可能是两个家庭一块凑的。这种现象还将长期维持。
4、愿意买房的仍然占大多数，选择租房的往往是不得已而为之。
5、地价和房价的扭曲力，一定会释放，成品比原材料还便宜，难以想象能长期维持下去。
基本面没有问题，意味着虽然政策鼓励租房，但很多人仍会硬着头皮去买房。这个时候选择买房的时机很重要，买房是瞬时行为，有房子则是长期行为，成本不得不考虑。
就好比现在，刚需买房并不合适，因为银行对刚需不友好，需要等一等。其实好的苗头已经出现，只不过还未出现质变。请看下图：
首先，这条消息的发布单位可不是银行的主管部门，而是价监局。说明，各家银行已经形成了类似“同盟”的关系，一致提高贷款利率，这是不被允许的。
其次，就是关于约定存款利率上限和首套房个贷利率折扣问题。这里信息量更大。大概意思是这段时间以来，银行吸纳存款成本的确比较高，但对于首套房仍然应该给予照顾，贯彻“差别化信贷”的目标。
第三，至于银行存款成本提高的问题，其实还有更多的选择，除了去花高价吸收存款，还可以依靠央行的廉价资金支持。
请注意这是16日的消息，随后于17日刊文称：
这两条消息，足以说明未来刚需在贷款方面会重新得到照顾。
还是那句话，楼市长期看基本面，但短期则因为政策的变化而变得复杂，掌握时机入市对于刚需来说很重要。
首套房贷利率上浮误伤刚需 政策不应一刀切
近来，“北上广深”等一线城市房贷政策日趋收紧，一些二三线城市也不断跟进，部分银行已将首套房房贷利率上调至贷款基准利率的1.1倍。随着调控政策的层层加码及货币环境的收紧，楼市将会如何?“定向加息”会有何种影响?
部分银行首套房房贷利率上浮10%
近期，“北上广深”等一线城市纷纷上调首套房房贷利率，此趋势已逐步蔓延至二三线城市。监测数据显示，5月份首套房房贷平均利率为4.73%，同比去年5月份则是4.45%。
记者从中国工商银行、中国建设银行、光大银行、北京银行等多家银行了解到，自今年5月1日起，北京地区房贷利率普遍有所上调。首套房房贷执行基准利率，不再有任何折扣;二套房房贷执行基准利率的1.2倍。而此前，北京市大部分银行对于首套房房贷利率打九五折，二套房房贷利率执行基准利率的1.1倍。
进入6月以来，北京市部分银行进一步上调了房贷利率。民生银行首都机场支行一位客户经理告诉记者，进入6月份，首套房房贷利率执行基准利率的1.1倍，较5月份上浮了10%，二套房房贷利率执行基准利率的1.2倍。
记者从厦门市部分银行和房产中介获悉，自今年5月起，厦门首套房贷款利率持续收紧，多家银行将原先的首套房购房者九折的优惠利率上调至九五折。6月以来，厦门市个别银行甚至将首套房房贷利率上调了10%。
记者注意到，福州市的部分银行也加快了首套房房贷利率调整步伐，有的上浮比例达10%。同时，二套房房贷利率首次调整，从原先执行基准利率上浮10%，调整为上浮20%。
房贷利率上调同时，房贷规模也日趋收紧。一位北京购房者反映，今年3月就拿到了个人二手房按揭贷款批贷函，但直到目前还在等银行给放贷额度。
厦门一家商业银行的工作人员称，今年初以来信贷额度不如去年宽松，房贷额度更是有总量控制，因此目前个人住房按揭贷款的放款时间明显延长。“现在我们银行的额度都用完了，如果没有客户还清房贷，新的客户很难拿到贷款，只能等待”。
楼市“定向加息”有何影响
近期，多个城市的多家银行收紧房贷，究竟为何?随着银监会对同业存单监管日益严格，银行同业存单发行量骤减，房贷基准利率的利率水平已超过了4.9%，这意味着资金成本在不断提高。
“资金成本涨的比房贷利率快，银行必然会充分权衡其中的风险因素。”尤其今年3月北京出台各项楼市调控政策后，银行对抵押品的风险意识更是不断提高，所以房贷审批难度加大。
分析师李表示，现行政策下，严控房贷增量是大势所趋。银行在房贷总额度一定的情况，即使大幅上调房贷利率，利润也十分有限。从资源配置角度讲，这部分资金资源未带来预期，则会被配置到更高效的业务。近期房产交易量亦大幅下滑，部分银行会权衡成本与利润，进而收缩房贷业务。
在戴亦一看来，“定向加息”会直接导致购房成本增加，这无疑加重了购买首套房的刚需客户的负担。国家的住房调控政策，都是为了保护刚性需求，抑制投资投机性需求。银行大幅提高首套房房贷利率的做法，背离了调控目的。
戴亦一说，调控的目的不应是为了抑制刚需，若动辄采取“一刀切”的方式，可能会误伤，“刚需人群属于购房的弱势人群，应该让他们买得起房、住得上房。”
楼市将往何处去?
今年6月12日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组，发布了5月份《住房市场发展月度分析报告》。数据显示，随着调控政策的渐趋严厉，5月热点城市房价涨速整体回落，北京房价首次出现下跌，其中西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%，领跌于全市各区县板块。
业内人士预计，一二线热点城市信贷政策进一步收紧的可能性依然存在。相关人士分析，随着近期资金成本不断上升，商业银行需要控制房贷业务的成本，对资金的流向和使用作出新的规划。而且，6月下旬是金融市场习惯性的“资金紧张时刻”，在今年金融去杠杆压力之下，银行对半年末时点流动性冲击的担忧尤为严重。此背景下，银行展开资金争夺战，纷纷上调人民币存款基准利率、大额存单利率以及理财产品率，这必然使得银行吸储成本提升。
受房地产调控政策及年中考核等因素影响，预计银行年中会一定程度上收紧房贷，而且针对资质相对较差的客户审核将会更严格;该趋势是否会加快，还取决于资金价格上行的速度。
房贷利率上行预计将对房地产市场造成较大影响：一是增加购房者买房的成本及难度，迫使整个房地产市场逐渐降温;二是影响房地产成交量。不过，房企可能会通过各种形式的策略性降价，来对冲房贷利率上调对销量的影响。
有关方面应当对“金融机构将首套房房贷利率也一并上调”的做法进行干预，金融机构不应在房贷政策上“一刀切”，应区别对待各种购房者，从而支持购买首套房刚需客户的积极性。
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