[摘要] 房企进入了高负债时代，房奴进入了高焦虑时代。用这句话形容现在中国的楼市，再合适不过。以前常听到，“老乡别走”的呼声在股市回响，现如今这声音又来到楼市。2017年中国楼市是一首冰与火之歌，从年初的疯狂到现在的冰冻，有着戏剧般的转折。
房企进入了高负债时代，房奴进入了高焦虑时代。用这句话形容现在中国的楼市，再合适不过。以前常听到，“老乡别走”的呼声在股市回响，现如今这声音又来到楼市。2017年中国楼市是一首冰与火之歌，从年初的疯狂到现在的冰冻，有着戏剧般的转折。楼市遇冷遇冷！土地过热！更重要的是，房价的风向彻底变了……
今年3月份以来，一场楼市调控席卷一二线城市，更是波及部分三四线城市。为稳定楼市，平抑过快房价，截至目前，已经有大约60个城市进行了170多次楼市调控。从限购、限售、限贷、限价、限商的“五限”再到保定、珠海等城市推行的“十年不得上市交易”，楼市迎来了史上最严调控。
未来楼市走向何方？房价到底是涨还是跌？这两个问题也一直困扰着楼市的各方，房奴们的焦虑在于，在不断限购限贷的今天，老百姓购房的难度实际上并没有因此大幅降低。是的，楼市如今是被打压了，但请问现在你买房是变得更容易还是更困难了？
30城楼市开启“限售”，调控政策愈加收紧
2017年3月23日，厦门首创“限售”政策，宣布新购商品房取得房产证之后满2年才能出售。随后，至少有成都、福州、青岛、广州等25个城市跟进，推出了类似的“限售”做法，时间长度一般为2到3年。
在去年9月30日之后，以及今年北京3月17日后，相继出台了史上最严格的“处女贷”、“离婚贷”等限购政策，各地的调控政策不断加码。除了京津冀三地，很多城市对房地产市场出“重拳”。
例如，长沙市住建委下发了《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，嘉兴市建委发布了《关于进一步加强市本级房地产市场调控的通知》。无锡方面，暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售二手住房。据相关机构统计显示，截至目前，已有超过30个城市开启“限售”。
众所周知，房地产市场吸纳的资金量非常庞大，楼市调控正将这部分资金向非核心城市挤压，并造成热点一二线城市和其他城市的房价表现迥异。从3月开始新一轮房地产市场调控，对房价的遏制效果得以显现。
未来一段时间，因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用。限售未来预计将快速向三四线蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。
超级大招来了，足以影响未来楼市格局
6月1日，相关部门联合对外发布《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》。可能是由于“太专业”，绝大多数人都没有看懂这个消息。其实这是一个足以影响中国货币发行方式、未来楼市格局的“超级大招”。
所谓“土地储备”，就是地方政府获得可以对外转让的“城镇建设用地”的过程。按照《宪法》，只有政府才有权出让“城市建设用地”。而获得“可供出让的城市建设用地”的过程中，将产生征地、补偿等费用；土地转让后，政府又能获得“土地转让金”等收入。
地方政府需要资金来用于拆迁补偿，或者是“七通一平”，使土地具备开发的基本条件。在2015年之前，这些资金是通过银行贷款获得的。后来，为了遏制政府债务过快增长，防范金融风险，国家叫停了“土地储备银行贷款”，只允许地方政府发债来解决资金问题。
此次出台的“办法”，是在采用地方债方式的基础上，进一步要求发行专项的“土地储备债券”来实现融资。你要知道，每年土地储备发债规模，每个省市区可以分得多少，都由中央政府管控。这样，中央的权威性将大大增加，调控将更加精准。所以说，这个“办法”将深刻影响到未来中国楼市的走向。
同时，直辖市、省会城市、计划单列市有望优先获得土地储备资金，其楼市的优势将更加明显。越来越多的迹象表明，2016年可能是楼市最后一个大年。从2017年开始，无脑买房的时代算是彻底过去了。可当楼市开始分化的时候，选择城市就变得非常重要。
开发商面临大考，“拉锯战”不断升级
2017年6月6日，万科在佛山拿下一宗土地是100%自持，引起一片哗然。其实，这并非首例。在楼市调控趋紧的同时，我们看到的是开发商“夺地”的热情。因此，不少城市提出了“限房价、竞地价”的政策。
从2016年，北京就规定了每宗土地的价格，达到上限，就要竞开发商的自持面积。这就要求竞得土地的开发商自持商品住房全部应用于出租，持有年限为70年，不得销售。为了防止“以租代售”，对外出租的单次租期不得超过10年。即使自持面积全部转让，也要继续用于出租。
2016年年底，万科、中铁拿下北京3宗地块，开发商100%自持，未来这些房子只租不售。同样，在上海，保利地产以50多亿元竞得一宗土地，其中15%的面积需要自持70年。此外，杭州、苏州、南京等地均有类似规定。
值得注意的是，国家对住宅精装修产业化提出了更高要求，开发商们为了保持竞争力，在全装修渐成风时能不着急吗？其实也是一种忧患意识。6月1日，《中国房地产上市公司测评研究成果报告》的研报显示，上市房企资产规模增速放缓。随着因城施策的调控路径逐渐展开，房地产信贷供给逐步收缩，房地产行业在去杠杆趋势下面临中期结构性调整。
本月中高考都已结束，但是房地产开发商们面临着大考的日子也日益迫近。小房企被市场淘汰，大房企被房企淘汰，各种内外压力下，开发商的预期也有所改变。还记得在深圳楼市引发轰动的“18平米极小户型”吗？曾经引起广泛关注的事件背后同样是开发商集体感觉到了生存危机，而这也正是应对危机的一种积极布局。
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