[摘要] 随着房地产调控各项政策的深入推进以及货币环境的收紧，关于“楼市变天”的消息不绝于耳……那么楼市究竟变天了没？在多重调控因素叠加下楼市又会如何走？
随着房地产调控各项政策的深入推进以及货币环境的收紧，关于“楼市变天”的消息不绝于耳……那么楼市究竟变天了没？在多重调控因素叠加下楼市又会如何走？
中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组发布的5月份《住房市场发展月度分析报告》显示，随着调控政策的渐趋严厉，5月热点城市房价涨速整体回落，北京房价首次出现下跌，但幅度很小，还处于稳定阶段，远远谈不上变天。
主要城市大数据房价指数环比显示，5月，样本城市的平均环比涨幅降为1.11%，比上月下降1.2个百分点。其中重庆、广州、青岛、成都、济南分别以5.48%、5.39%、5.02%、3.87%、3.45%的环比涨幅，居样本城市前五位；同时，廊坊、北京、天津、深圳、苏州、合肥、郑州等城市，房价环比稳定或下跌。其中，廊坊、北京、天津分别下跌8%、4.09%、1.97%。
主要城区大数据房价指数显示， 2017年5月，北京各区房价微降，其中西城区下跌8.43%、海淀下跌7.45%，领跌于全市各区县板块。入学政策出现重大调整，强调实际居住及试行多校划片等，都对这两个板块虚高的“学区”价格形成冲击。
小编认为，京津冀房价下跌，源于政府对住房投资需求的严厉管控。北京不仅要求“认房、认贷、认商、认离”，还调整了入学政策，对炒作精准打击，环京各城市也联合出台了要求三年以上当地社保的需求管控政策。
而在一片跌声中却出现了一个大大的例外，那就是通州。数据显示，2017年5月，通州区在多重限购政策的联合打压下，仍在北京各区县板块中表现的最为抗跌，仅环比下跌0.01%。
通州是以北三县为代表的环京区域的风向标。虽然各级政府部门对环京区域住房投资，特别是跨区域住房投资实施了史上最严的联合管控，多数城市房价短期涨势将得到抑制，甚至在短期内将出现微跌情况，但仍然掩盖不了环京区域巨大的投资潜力。
房贷利率喊“涨”抑制楼市过快上浮
据不完全统计，自2016年“930”政策以来，已有45个以上城市出台了各种房地产调控政策140余次，封堵投资客炒房。而房贷利率的全线上浮，对于处于历次宏观调控中心地带的房地产市场，也是遭遇金融政策调控的釜底抽薪。
随着信贷收紧，银行房贷利率普遍上行，个别城市的首套房贷利率竟比基准利率上浮20%。据媒体报道，几个月前，不少商业银行首套房房贷利率还是8.5折优惠，近期一线城市以及一些热点城市纷纷上调首套房房贷利率。
北京、上海、广州多家银行已将首套房贷利率上浮10%，上海某股份制银行还将首套房贷利率上浮到1.2倍。同时，也有二、三线城市不断跟进。另据了解，二套房方面，工行、农行、中行、建行和交行等五大行二套房贷利率调升至1.2倍，民生银行更是上升至1.3倍。
监测数据显示，5月份首套房房贷平均利率为4.73%，环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。35个城市首套房房贷平均利率中，的为大连4.43%，的为石家庄4.99%。业内人士认为，未来房贷利率或继续上浮。
除了贷款利率的提高,批贷时间的延长也让很多购房者焦虑。据小编了解，一些地区房贷放款的先后顺序已开始按照贷款利率的高低排序，而非“先来后到”。接受利率上浮幅度更高的贷款人才能较快获得贷款，未上浮者则可能面临长达数月的等待。所以，如今对需要贷款的买房人来说：要么贵，要么等。
对于市场而言，房贷利率上浮加剧了买房者对目前楼市的观望态度。市场热度下降的重要原因之一在于房贷政策的不断收紧。比如各大银行上调房贷利率。
房贷压力的增大，一定程度上导致买房的人减少。同时，部分急于卖房的房东必将主动下调报价、降价出售。所以小编认为，这个阶段购房者的议价能力是相对提升，进而形成了很多非常不错的投资机会。
限售成调控主流 旨在稳定房价
今年以来，限售成为了本次地产调控政策的主流。最近根据实时统计数据，包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南宁、张家口等超过36个城市，历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。而最为震撼的要属保定、珠海出台的“十年”限售措施。
出台限售政策的城市是厦门，要求新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。后来有不少城市跟进，部分城市延长到3年。再后来，保定白沟新城将限售期限延长为5年。前不久，保定、珠海出台的“十年之约”限售措施，被称为史上最严限售。
未来在这些城市买新房，普遍要在4-5年后才可出售，或者更长时间。由于限售城市很多还是以新房交易为主，从签约到拿到不动产证普遍需要一两年时间，加上2-3年的禁售期，“转手”周期明显被拉长。
需要强调的是，实施限售政策主要是为了让房子失去流动性，的目的还是要打击投资客，把投资客稳定下来了，抑制房价过快升温上涨，而不是让房价下跌。
还要不要买房？ 你还有得选吗！
如果你问，刚毕业的刚需要不要买房，小编会说有钱就买，没钱攒攒。但如果你问环京区域要不要买房，小编就问你一句：你还有得选吗？
现阶段随着各项调控政策的打压，才让环京区域的价格趋稳。那么随着三年后限购政策的解禁，京津冀协同发展的利好落地，房价会不会出现一轮报复性的补涨？一切都只是推测，小编在这里并不想用简单的是否来回答这个问题。
但环京区域的不动产一旦脱手，几年后可能再也买不回来了。不信回头看看，历史是用来鉴今的，种一棵树，的时间是十年前，这句话对于买房再贴切不过。如果可以回到过去，我们都会在十年前顶着各种经济上的困难，硬撑着给现在的自己尽可能多的买房子。
在中国，有房才有家。你可以选择在小城里岁月静好，也可以选择在大北京奋斗。在大北京区域，房子是最保值的，提前一秒上车，提前一秒让自己享受家的权益。如果你一直在观望，跟着他人走，房价涨了你追不上车；等房价稳了，你又不想上车，车里一直没有你。
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