[摘要] 8月28日，国土资源部联合住房城乡建设部，下发了农村宅基地改革试点通知《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，这项政策出台对农村经济发展有很大的好处。
8月28日，国土资源部联合住房城乡建设部，下发了农村宅基地改革试点通知《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，这项政策出台对农村经济发展有很大的好处。
该政策有明确的目的，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设集体租赁住房。其中，从以上试点城市来看，也都是房价普遍较高的城市，城市建设用地成本也很高。
国家为盘活农村土地资源、提高农村经济发展水平、缓解城市整体压力，具有重大利好。简单的来说，就是农村土地可以集体进入市场，农民可以将宅基地、房屋投放到市场，以获得租赁收入。
那么这将带来哪些好处呢？
一、在城市打拼、需要租赁的人员
近年来城市租房成本也很高，以前在城市有不少城中村，而且房价很多人也能承受。随着城中村逐渐消失，租房市场成本提高，加大了租房者的经济负担。这项政策实施，在城市近郊开展租赁，那么对于到城市打拼者来说，是一个好消息。
二、农民可以获得3大好处
1、农村宅基地价值提升
农村有不少土地和房屋处于闲置状态，无人居住，如此一来土地价值没有被挖掘。一旦实现土地入市、房屋可以租赁，那么农民的土地资源得到化利用，可以通过由集体统一租赁，获取。
2、农民可以自行开发土地
没有政府征地环节，也不存在开发商，村镇集体自行开发，农民可以联营、入股等。以合同的形式进行权责划分，有法有据，谁也不能侵犯他人的相关利益。
3、长期享受土地
一旦村集体土地入市，房屋开始租赁，农民不仅仅只是获得租赁，这其中有一连串的产业链。大量租赁者进入，比如生活用品超市、餐饮等将带给农民除租赁外的。
总的来说，国家出台这项政策，目前只是在试点地区尝试，一旦成效明显，具有在推广和借鉴的意义。
如果说，近两个月以来，各种有关住房租赁的“新政”让你眼花缭乱，但直到8月28日的方案公布，才是一扇门真正打开。走过这扇门，那边是一个关于房地产的新世界。
《方案》的细节，是经国土资源部、住建部两个部门反复斟酌，多次修改调整之后，才于8月28日出台。这份《方案》，被更高的层面，寄予了很大期望。
北京的共有产权住房、上海的项目全持有，都是在更高层对房地产提出“新思路”之后，在供给层面进行的政策和制度创新。在“拥护中央权威”的政治背景下，你应该能想象，执行和落地的力度会有多大。
所以，8月28日的《方案》，放开试点城市由农村集体建设用地建设租赁住房，就要和上面两点信息结合起来，综合理解其背景，才能读出其中蕴含的重大变革深意。请不要再用旧有的思维方式，来怀疑这些创新是否能落地。否则，拒绝改变，遭受损失的只能是自己。
透过北京、上海在租赁住房、共有产权住房方面做出的“制度创新”和尝试，应该能够看到，更高层面的决策层，对于现有房地产的供给体系、架构甚至定位、属性，都存在一定程度的“不满意”。所以，房地产供给体系的潜在变革，在更高的层面应该已经有了明确的思路，甚至有了一张路线图。关于住房租赁，关于共有产权房，都应该是这张路线图的一部分。
房地产调控的“两阶段”应该清晰起来了：阶段是去杠杆，第二阶段是供给模式改革。阶段还在持续，第二阶段已经开始，这两者加起来，就是一度令人猜测不已的房地产长效机制。
为什么8月28日的《方案》足够改变未来的房地产市场？
8月28日《方案》中的两个关键词是“租赁”、“集体建设用地”。我国的土地制度，是二元化的，分为国有建设用地和农村集体土地，国有建设用地可以入市交易，在土地法完成修改以前，农村集体土地要经过征地变成国有建设用地才能入市交易。在此框架下，用来做房地产开发的用地，只能是国有建设用地。但国有建设用地指标金贵，所以，特大城市、大城市，土地供应偏紧，地价也一度偏高。这在一定程度上，是当前特大城市、大城市高房价的困局所在。
在当下房地产市场中，住房租赁市场比住房销售市场小得多，在土地原本金贵稀缺的情况下，又只有买房解决住房问题这一条路，所以，特大型城市房价陷入“控涨”压力很大的局面。
现在，这两个方面的因素，都在发生改变，农村集体土地中的建设用地可以以租赁的形式在试点城市进入住房领域，一方面提供了“量”，另一方面又提供了“路径”——租，这样，原有房地产市场结构中的关键结点都发生了变化。
认定房地产市场的巨大变化一定会发生，是基于对变量因素“量”的判断。中国农村的集体建设用地存量不小。一项制度创新或者供给方式的调整，能在多大程度上改变市场，很大的因素就是量。更关键的是，随着近年来中国的城市化进程，特大型城市、大型城市周边有大量的农村集体建设用地。你现在看到的度假村也好，一些产业创新园区也罢，很多土地属性都是农村集体建设用地。
所以，依据现状，可以设想一下，这些用途在试点放开之后，还要辟出一条路径，就是用来建设、运营可供出租的住房（前提是需要符合用途管制原则），进而形成的量，未来将可能大于国有建设用地入市交易转化而来的住房供应量，这种量的“积累”，将极大地改变房地产市场的结构。
在集体建设用地上兴建租赁住房，8月28日的《方案》并不是首开先河。之前北京市曾试点在农村集体土地上建设公共租赁住房。但是，《方案》的价值在于，这次不是公租房，而是可以向市场提供运营获取商业回报的租赁性住房。
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