[摘要] 今天召开的全国住房城乡建设会议上，住建部部长王蒙徽提出，2018年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
近日召开的住房城乡建设会议上，住建部部长王蒙徽提出，2018年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
这对于刚需来说无疑是的好消息了。
现在中央明确了明年要“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”，其调控意图已经清晰明了，未来房地产调整就是要重刚需、严厉打击炒房。经济学家马光远说“历史已经跨入新周期的门口，你做的那些过往的春梦该醒醒了”。新周期的最终目的就是“住有所居、房住不炒”。
房地产经过过去几年的井喷式发展，房子的投资功能被过分放大，越来越多的人以炒房为赚钱的路子，甚至有本来做得好好的实业的也关店不干最后把钱都投到房地产中去。自去年底国家明确“房子是用来住的，不是用来炒的”，便浩浩荡荡地展开了对楼市的密集调控，据数据显示截止至目前涉及调控影响的城市已经达110座城市，出手次数也达到了恐怖级的230余次，光北京一座城市自3月至今已经密集发布了30+次调控，调控的这张大网越织越密、越织越大。
市调控持续施压之下，一线城市二手房市场陷入成交低迷，价格也出现明显松动。记者从上海、北京、深圳的二手房市场了解到，一线城市目前普遍存在中介门店门可罗雀现象。其中调控作用最为凸显的当属北京，数据显示北京连续8个月出现成交量下滑，部分地区房价已经下跌20%之多，更多的二手房都只是有价无市。
有道是“轮流转”。楼市火热时，一套房几个客户抢，房东二郎腿一翘朝南坐，谁出价高，卖给谁！而现在，你想卖房吗？先降价吧！谁降得多，买谁的！
需求明显减少，部分业主着急出售的，只好选择主动降价了。上海、北京部分区域二手房成交价格环比跌幅可达10%以上。不降价就卖不掉，是目前一线城市二手房市场的普遍现象。
说到底还是要对于楼市的走势有基本的判断。如今房地产行业新逻辑正在逐渐清晰，特别是没有工业和人口净流入支撑的、没有经济发展基础的城市，其房价下降是必然的事情。
全联房地产商会名誉会长聂梅生指出，下一步时隔20年以后重启房改，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”成为房地产行业新的定位；这样的前提下，房地产的功能也会产生变化，将更加强调房子的居住使用属性，这也是支持实体经济、支持社会民生的必然。
目前，在美国缩表+加息+税改等一系列措施下，中国内地经济压力大，房价泡沫更是摇摇欲坠，虽然现在房价还没出现大幅下跌，但这种游戏显然已经不适合炒房者们再玩下去了，因为在买卖双方博弈的最后买方已经占据上风。在这种格局之下，刚需明年买房还用愁吗？
昨天，一位外地的买房人跟我聊起，他最近看中了一套房子，可是因为现在利率要上浮至20％，自己又是首套房，觉得太不合算了，准备放弃购买。
像他这样想法的人其实有很多，因为年底了利率上浮下款慢，想着等明年来再买房，这样的选择是合适的吗？
01
目前买房遇到的的困难就是房贷，房贷利率不断上调，南京首套房也要上浮10%，即便如此，额度也是捉襟见肘，现在已经进入了四季度，据了解一般银行大致按照4:3:2:1的比例给四个季度分配额度。
即使今年有些银行有额度，但为了响应中央号召，防范金融业系统性风险，也会收紧额度。
目前基准利率上浮5%以后是5.15%，上浮10%以后是5.39%。如果把这个利率放在较长的时间段来看，其实水平并不算太高。
但我们还是要来算笔帐，以100万贷款30年计算，等额本息，上浮20％比上浮10％多付11万多利息，如果跟基准利率相比，更是要多付22万的利息！
凭白就要多掏出十几万来，对于刚需来说不是一笔小的数目。我们都知道本轮房地产调控旨打击投资、投机性炒作需求，缓解房价上涨，维稳房地产市场。
而刚需总是或多或少的被误伤，曾经提出过“切实鼓励首次置业者买房”，却在贷款的过程中被遗忘了，或是说选择性遗忘。
02
以往年的情况来看，一般过了元旦，房贷困难就会迎刃而解，但今年还会如此吗？
银行的工作人员表示：新年额度都较为宽松，或许会有一点儿效果，但是整体效果不大，像往年那样大范围放开贷款，几乎不太可能。
业内人士预测：如果到明年年初，房地产的热度还在，房贷额度还是很难缓解。本轮房地产有望贯穿更长的周期，资金面的监管不只监督到地方及机构层面，而是落实到每位购房者。
简单说，就是控制风险是首要任务，要先把风险遏制住，房贷是控制风险的关键工具，肯定还会进一步收紧，伤及刚需在所难免。
明年开始，购房者很可能要陷入这样一种尴尬的局面，有专业人士分析，明年房贷市场将会大变，刚需有可能被直接拒贷。原因如下：
如果央行上调基准，这等于帮助购房者争取到银行贷款，因为利率上调后，房贷业务的吸引力会更强，银行有动力继续做这一块业务，但前提也是购房者付出更多的贷款成本。只不过上调基准的影响是全面的，所有的资金成本都会上升，会更加慎重。
如果央行不上调基准，银行会主动上调房贷利率，受伤的是新购房者，他们要么贷不到款，要么必须在所有购房者中竞争，主动配合银行上调利率。即便这样，也总会有一部分人是无法贷到款的，即使审核材料没有问题，银行也会拖到你耐心全无，最终放弃购房。
03
对于刚需买房，你觉得还要慢悠悠犹豫吗？还想再等等，再观望一段时间吗？但利率上调，购房者的买房成本确实在增加，可以这样算一笔平衡帐。
现在新房由于政府压价，一般都会低于真实的市场水平，大致可以算一下，利息成本摊薄到房子面积上之后，房价是什么水平。
如果计入利息成本之后的房屋单价，低于周边二手房水平，或者低于你的心理预期，那么是可以抗一抗的。
不管怎么说，刚需贷款买房真的不容易，还是那句话，“刚需一定要在能力范围内，还是早买早好！”毕竟房子不会在原地等你，价格也不会。
但刚需申请房贷时要留有余地，别竭尽全力，否则未来如果基准利率上调时，月供压力有可能压得你喘不过气。
最后，给刚需几个建议：现在买房必须要作两个准备，一是尽可能筹集多的首付款，二是必要的时候降低购房预期，在户型、面积、地段等方面做出一些妥协。
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