[摘要] 2017年是一个“波折”的一年，经历了房价、政策以及业内诸多著名人士对楼盘的点评，使得2017年的楼市陷入了“水深火热”之中。
2017年是一个“波折”的一年，经历了房价、政策以及业内诸多著名人士对楼盘的点评，使得2017年的楼市陷入了“水深火热”之中。
2017年国内租房市场的蓬勃发展有目共睹，数据显示，目前我国有1.2亿人选择了住房租赁居住，18年起每年租金规模将突破一千亿。
租售同权、集体用地、房企入驻、银行系、只租不售、租房分期……，这些关键字构成了2017-2018年租房市场的发展趋势。
住房租赁试点城市
7月20日，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。
影响：住房租赁市场正式驶入高速发展期。《通知》中提到了租售同权、国有租赁平台、组建国有平台、鼓励金融支持等都奠定了未来住房租赁市场的发展方向。
8月17日，北京市住建委同市发展改革委等多部门联合起草《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》。规定本市户籍无房家庭适龄子女按照相关规定可以在租房所在区接受义务教育。
影响：以北京为范例，加速“租售同权”的推进。进一步保障租房者的居住权益，并加速社会各服务体系的配套措施建设。
国有住房租赁服务平台
8月21日，成都住房租赁交易服务平台上线。平台提供包括“我要出租、我要租房、签约备案、企业名录、我要找中介、评价信息、信用信息、租金水平信息、政策法规、人才安居、公租房、配套服务”12个板块在内的多项服务功能。
影响：以成都为起点，此后杭州、广州、山东等多个试点城市纷纷上线住房租赁服务平台。通过建立住房租赁信息发布标准，确保信息真实准确，规范住房租赁交易流程，保障租赁双方特别是承租人的权益。
集体住房租赁用地
8月28日，国土部和住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》通知。为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾，确定批在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
影响：政府通过政策松绑和土地制度创新，利用集体土地建设租赁住房、增加租赁供应。盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境。
租房分期
10月10日，支付宝宣布推出信用租房。芝麻信用分达到650分以上，可免租房押金，实现“付一押零”、信用租房的模式。
影响：租房分期这类以信息科技助力金融机构为公寓提供租金年付，再由租客以“押一付一”的形式支付房租，正在成为住房租赁市场主流趋势。并且，随着支付宝等互联网巨头的加入，逐步为更多租房者所接受。
资产证券化
10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”。“新派公寓”作为标的物业资产，产品总规模2.7亿元，期限为5年，其中优先级产品规模1.3亿元，获得AAA评级，发行利率为5.3%。
影响：从2017年下旬，国内不断有公寓资产证券化出现。一方面资产证券化能有效实现资金的快速回笼，解决租赁住房投资回收周期过长的忧虑。另一方面，也为企业方提供了更多的创新融资渠道，并且也保证了投资方的退出路径。
银行租房信贷
11月3日，建行推出个人住房租赁贷款“按居贷”。为租户提供纯信用贷款用于租房，贷款享基准利率。该贷款覆盖整个长租期限，贷款时间最长10年，单户额度100万元。
影响：银行对租赁住房市场的强势介入对这个行业是革命性的，将改变这个行业的格局。可以预见，以后的租房市场将越来越规范，房东随便涨价、随意解约的现象将逐渐消失，租户的权益将获得大幅提升。
银行“二房东”
12月20日，建行推出存房贷业务，提升租赁住房流动性。房东可以将自己的住房租赁权出售给建行，建行一次性支付全部租金，建行将房源交由专业的租赁运营机构去出租。
影响：银行系纷纷入驻住房租赁市场，尤其是“存房贷”这类业务的推出，通过降低拿房成本，提升年化资金，从而提高租期时长，改善长租公寓规模不景气的格局，尤其是现阶段只有3-5年租约的分散式公寓。
房企入驻
12月29日，碧桂园集团打造的长租公寓项目“BIG+碧家国际社区上海国家会展中心店”正式开业运营。计划到2020年，将围绕一二线核心城市发展100万套长租公寓，在此基础上打造“长租城市”。
影响：在政策的东风和广阔的发展前景之下，万科、碧桂园、龙湖、招商蛇口等主流开发商纷纷调转船头驶入租赁市场的蓝海中。报告显示，30的房企已有三成涉足长租公寓领域。随着房地产市场的变化，未来将会有更多的开发商进入租赁市场角力。
2018年 住房租赁市场
未来10年将是我国租赁市场快速发展的阶段，尤其是2018年，有业内人士表示，住房租赁市场各领域都将面临动荡期，包括租房标准趋于完善、市场信息更为透明、国家队纷纷入局等市场变量。
对于身处其中的企业，尤其是中小型公寓企业，如何安全挺过2018年，将成为18年重点命题。
同质化严重 差异化特色成18年重点
从租赁需求看，80后和90后是当下的主流租客，面对主力租赁群体，住房租赁企业目前以小户型为主要产品，并以营造个性化居住空间、生活配套、公共设施、社交等一站式服务的“大社区”为主要方向，产品和服务相对传统出租房有了较大的提升，但同质化程度较高，还未形成差异化发展的特点和优势。
创收方式 公寓18年待解难题
就国际比较来看，我国租金率偏低，租房市场仍不成熟。据易居房地产研究院数据显示，2017年3季度我国50个典型城市租金率仅为2.6%。
（数据来源：Global Property Guide、CoreLogic、Zillow、城市房产网、易居研究院）
并且就包括装修改造费用、管理费用、资金成本和税金等在内的运营成本来看，我国住房租赁企业的盈利空间已比较有限。因此可以推测营利型租赁企业盈利情况不佳是普遍存在的问题。
黄金十年，租赁企业发展空间潜力巨大
根据易居研究院预测，未来十年，住房租赁企业的市场渗透率将从2%上升到21%，企业供应面积将从不到0.4亿平到近14亿平，企业获得租金将超1万亿。
2027年不同租赁住宅主体供应面积比重预测
（数据来源：易居研究院）
未来“自持物业+资产管理”的住房租赁企业发展潜力巨大，预计2027年住房租赁企业将达到市场占有率2.5%，持有租赁住房超100万间，年租金收入将达到300亿元，按照“自持+运营”模式美国住房租赁企业估值平均PS值10估值，企业未来估值将达到近3000亿元，按市值比较，相当于再造一个碧桂园、恒大或万科。
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