[摘要] 判断张家口房价未来是涨是跌，有一个很直接的方法，就是关注土地拍卖价格的涨幅，因为，有一个成本因素与房价涨跌息息相关，这就是楼面地价。
张家口房价在近几年表现的是突飞猛进，使得张家口一个三四线城市的身子，拥有者二线城市的房价。2017年下半年，张家口房价趋于稳定，而楼市状态也是一度降温，直到2018年，很多购房者对张家口房价持观望态度，对未来房价的走势感到迷茫，其实，判断张家口房价未来是涨是跌，有一个很直接的方法，就是关注土地拍卖价格的涨幅，因为，有一个成本因素与房价涨跌息息相关，这就是楼面地价。
在购房的时候都会看到楼面地价，但楼面地价和房价是两个价格这个很多人其实并不了解，楼面地价与房价的关系其实很好理解。我们先了解一下楼面地价怎么算？
什么是楼面地价
楼面地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地。楼面地价也就是单位建筑物的面积平均分摊后的土地价格，楼面地价是房价的主要组成部分之一。楼面地价与相关税费、开发利润、建筑成本等构成了现在的商品房市场价值。
楼面地价怎么算
1.楼面地价的计算公式为：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价/规划容积率。其中规划建筑面积计算公式为：规划建筑面积=土地面积×容积率，而容积率的计算公式为：容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积
2. 举例说明，当土地面积为13145平方米，容积率为3.2，绿地率≥25%，建筑密度≤25%，建筑高度≤80米。最后成交价为4.63亿元。楼面地价=463000000/(13145X3.2)=11007元/平方。
3. 楼面地价与地面基准地价相比，楼面地价其实是很容易理解，也容易应用，更新也更为方便，很多开发商和政府都采用的是用楼面地价来计价的方式。
楼面地价与房价的关系
楼面地价是房价的重要组成部分。
1.楼面地价是主要是指土地总价格除以该土地的允许建筑面积，然后获得的就是每个土地的楼面地价，而且拍卖的土地基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的面积。
2.地面价主要是指土地价格除以土地面积，是拿地的单位面积成本，通常以亩计算地面价的计算公式为：
楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率
规划建筑面积=土地面积×容积率
容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积
开发商在制定房价的时候，一定会考虑开发成本的问题，楼面地价就是制定房价主要的参考因素，没有哪个开发商，盖房子是为了赔钱的，土地拍卖价与楼盘地价有直接的关系，所以，更具土地拍卖价的涨幅情况，就能判断出房价的涨跌了。
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