[摘要] 买卖双方约定，出卖方齐某商业贷款购买房屋；签订合同时买受人向出卖人支付定金50000元，由中介方代收，剩余首付款212000元由买方过户当天向出卖人支付，尾款640000元由贷款银行一次性支付出卖人。其中约定：第一、为了保证买受人资金安全，出卖人保证按揭当天（2016年9月20日）把产权证交于买受人
张家口二手房买卖中，往往状况百出，有时候会出现卖家或买家反悔的情况。尤其是在房价处于上升阶段的时候，买家经常会担心卖家是否会出现毁约的情况。
那么如果出现了毁约，要是诉诸法律，法院会怎么判决？二手房毁约主要有哪些情形？如果违约了怎么办？违约取证需要哪些材料？
青葵律师事务所和猎鹰法律顾问为大家提供了一整套的案情分析和律师建议，希望对大家有所帮助。
案例
王某夫妇经过中介看中了位于市内的一套建筑面积88.34平米，房屋价款902000元的房屋。2016年8月21日，经地产中介公司，王某夫妇与该房屋房主齐某签订了《房屋买卖合同》，约定购买看中的房屋，价款为902000元。
买卖双方约定，出卖方齐某商业贷款购买房屋；签订合同时买受人向出卖人支付定金50000元，由中介方代收，剩余首付款212000元由买方过户当天向出卖人支付，尾款640000元由贷款银行一次性支付出卖人。
同时，合同特别约定违约责任：如买受人违约，定金50000元不予退还；如出卖人违约双倍返还定金共计100000元。合同签订后，王某夫妇向李某支付了50000元定金。
其中约定：
、为了保证买受人资金安全，出卖人保证按揭当天（2016年9月20日）把产权证交于买受人保管，并且出卖人保证拿到他项权证当天联系买受人在该地产中介公司陪同下到房管局办理抵押注销，并且出卖人保证注销抵押后三个工作日内与买受人到房管局办理房屋过户手续；
第二、因出卖人在规定期限内无法偿还银行按揭，经三方协商，买受人在该地产中介公司陪同下与出卖人一起到银行将首付款金额共计212 000元交于银行用于帮助出卖人结清该房屋按揭，过户当天买受人不再向出卖人支付首付款；
第三、如出卖人未在规定时间内履行上述第2、3条补充协议，出卖人应承担相应违约责任（双倍定金100000元）及买受人在购买此房屋中所产生的一切费用（共计226000元）。
合同和补充协议签订后，王某夫妇于2016年9月20日通过银行转账的方式向齐某支付了212000元，齐某结清了房屋按揭，并申请办理了房屋合同备案按揭信息及预购商品房抵押预告登记注销手续。随后，双方约定10月8日办理过户手续。
眼看着这套位于市内的房屋就要到手了，王某夫妇高兴了好几天。约定日当天，王某夫妇和齐某及该地产中介公司如约来到房管局后，意外却发生了。就在双方排队等候办理的十几里，事情发生了变化。
“我们家在这个小区那套八十平的房子卖了一百万呢！”“那还不错哦，肯定赚不少，那的房子本来就抢手，不愁没人买。”人群熙熙攘攘，很多人在交流二手房交易“心得”。这几句话清清楚楚传到了卖方齐某的耳中，齐某一听，心想，这么卖出去自己不是要亏好多。
齐某当即翻脸拒绝办理过户手续。双方在房管局争执半天不欢而散。想到自己房子还可以多赚不少，回去之后，齐某随即将涉案房屋高出双方成交价挂在中介继续出卖，并在将产权证交付王某夫妇保管后，向房管局申请了补证登记。
齐某心想，只要把这合同撤销了，那就可以再以高价出售了。于是，他分别于2016年10月14日、10月26日向王某夫妇邮寄了解除合同的通知书。并以短信形式告知解除合同的要求，均未得到回复，齐某认为自己已经通知到了王某夫妇，对方没有回复，就是默认此合同撤销。同时齐某还到银行以王某夫妇高评高贷、违规虚假操作为由阻止放贷。贷款银行调查核实后认为，双方因房屋价格上涨存在纠纷，放贷存在风险，故最终未予以放贷。
2016年10月1日，限购政策实施，齐某觉得，王某夫妇这下就不具有购买房屋的权利了。而王某夫妇则认定齐某行为违约，在2016年10月间，将齐某告上法院。
❖法院判决
房屋继续过户 卖方还要赔偿5万
一审法院认为，合同签订后，王某夫妇支付了购房定金50000元，亦提前支付了首付款212000元用于帮助齐某结清该房屋按揭，现涉案房屋不存在权利瑕疵，限购措施亦是2016年10月1日实施，且限购的是商品房。
在齐某恶意阻止银行放贷的情况下，王某夫妇同意以现金的形式支付余下房款并提供银行流水予以佐证有支付能力，故王某夫妇要求齐某继续履行合同、办理过户手续，理由正当、证据充分，一审法院予以支持。
对于王某夫妇要求齐某支付违约金100000元及律师费损失25000元的问题。一审法院认为，应当对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。结合本案的实际情况，齐某违反诚信原则的行为，在同等条件下势必会增加王某夫妇的购房成本，但考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，一审法院酌情支持王某夫妇违约金、损失合计50000元。
经过法院一审判决，齐某于判决生效后五日内协助王某夫妇办理位于市内的房屋过户手续并支付王某夫妇违约金、损失合计50000元，驳回王某夫妇其他诉讼请求。
后齐某不服，向中级人民法院申请上诉。经成都市中级人民法院审理后认为一审认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。
❖律师分析
在房地产行情向好、价格高涨的时候，房价的上涨催生了卖方毁约另行涨价出售的情况，引起较多的“二手房”买卖纠纷。比如卖家想要卖出更高的价格或者房屋共有人不同意卖房，常常会出现卖家反悔的现象。房价稍有风吹草动，房主就坐地起价、毁约频发，在个人信用和更大的面前，不少人选择了后者。
对违约金的理解：
违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，因此有的国家将其作为合同担保的措施之一，有的国家将其作为违反合同的责任承担方式。
违约金可分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指由法律明文规定了适用情形、比例或者金额的违约金；约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时自行约定适用情形、比例或者金额的违约金。如果合同中只对违约金做了原则性的规定，没有具体约定违约金的比例或数额，并且有关法律也没有明确规定违约金比例或者金额的，则可按《民法通则》及《合同法》中关于承担违约金责任的一般原则执行。如果合同中没有规定违约金的条款，法律也未规定违约金比例或者数额的，但只要由于违约造成了对方的损失，违约方就应向对方支付赔偿金。该赔偿金的数额，应当按照对方遭受的实际损失确定。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二手房买卖常见的违约情形：
1、出卖人要求提高房价办理过户
在实际买卖过程中，很多出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了，要求另外加钱过户。
在这种情况下，买房人应该立即向法院提起诉讼，要求冻结所购房屋，进行财产保全，防止出卖人将房屋卖与第三人，进而使所签订的合同不能继续履行，同时要求法院判定出卖人继续履行合同。
2、出卖人将房屋直接卖给第三人
如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，但未办理过户手续，根据法律规定，原买房人有优先过户的权利，可以向法院请求要求对方继续履行合同。如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，并已办理了过户，那么出卖人就已经构成了恶意违约，造成合同不能继续履行，这时买房人可以向法院提起诉讼，要求解除合同，同时要求出卖人根据房屋差价赔偿违约责任。
3、出卖人卖房后反悔并要求合同无效
在这种情况下，买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人，并且未经过共有人同意而购买房屋的，在共有人要求判定合同无效时，是可以获得支持的。但如果是夫妻间的共有房屋，在房屋买卖合同中，一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求继续履行合同。
二手房买卖中出卖人违约怎么办：
二手房买卖中出卖人违约后，可以根据买受人自己想如何处理而决定怎么解决。具体为：
1、如果想继续履行合同，主张延期履行违约金，合同一般是约定按每日全部房款万分之几的违约金。
2、如果想解除合同，主张解约违约金，一般合同约定的解除合同的违约金是全部房款的百分之二十。
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
如果当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。
二手房屋买卖合同违约取证的材料有哪些：
(一)房屋坐落的详细地址，房屋产权证，房屋买卖协议，协议签订时的中间人或在场人等证明材料，或者公证文书。
(二)房屋买卖协议条款不明(或不全)的，还应提供双方约定的定金、价款、交付时间、交付办法等证据。
(三)其他共有人同意出卖共有房屋的书面证据，以及优先权人放弃优先的证据。
(四)买主搬入所买房屋居住的时间，办理产权过户手续，以及修缮、改变房屋结构等证明。
最后，在合同合法有效的情况下，卖方违约拒绝履行合同义务，买方要求继续履行合同的，如果具备继续履行合同条件的，可以支持当事人继续履行合同。如果不具备履行合同条件的，则应当向当事人释明风险，告知其可以变更诉讼请求，如买受人坚持诉请继续履行合同的，可以驳回诉讼请求。在法院释明风险后，如果原告变更诉请，提出解除合同并要求卖方承担违约责任主张的。可以先根据合同的约定确定违约责任，在约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。
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