[摘要] 不是饭总每天想半夜发，实在是白天琐碎事情太多难以一口气写完，同时饭总始终觉得，是金子，就会发光。作为房地产行业的头号刷怪者，饭总一直默默独自前行，如果大家认为写的还不错，请转发、点赞和留言，你的每一个动作都会让饭总飞的更高。
不是饭总每天想半夜发，实在是白天琐碎事情太多难以一口气写完，同时饭总始终觉得，是金子，就会发光。作为房地产行业的头号刷怪者，饭总一直默默独自前行，如果大家认为写的还不错，请转发、点赞和留言，你的每一个动作都会让饭总飞的更高。
在讲环京之前，还是得讲一下宏观面。就在刚刚，住建部再次发表声明，坚持调控不放松，“确保”房地产市场平稳健康发展，会谈成都、太原负责人，总基调直指二线。
有必要回顾一下饭总今年在群里的各项发言，其中1月8日在各群发布的回答兰州放松人才政策的问题，直接预测了5个当时绝大多数人看不清的答案，目前来看全部命中：
1、分城调控，二线是要压的。（今天已验证）
2、北京调控政策不会轻易放松。（基调已验证）
3、商业银行上调利率折扣是趁火打劫，并且会进一步上调。（去年5月开始一直强调，上周北京商业银行再度验证）
4、北京房价已经是阶段性底部，刚需和改善不必再等。（去年11月底开始告知入场，北京二手房市场已高度验证）
5、阴阳合同不会导致二手房税费大涨。（已验证，之前中介曾以此炒作，饭总时间发声辟谣）
看见吗，这才叫预判，不是跳大神，是十几年专业知识积累和刷怪刷出来的经验。毫不吹牛的说一句，中国房地产市面上的专家和大V，对宏观和微观都能做到像饭总这样预判的，找不出几个。只是以前饭总在水下，名声不著，尤其是第4点，当时有些新群里不少人和我嚷嚷，脸疼不疼啊？原来在特价房群讲的更多，可惜退群没记录了。
饭总讲话，都是有图有真相。注意看时间，饭总手残，切图水平低。
所有讲进场时机，一定首先对宏观要有判断力，去年北京317和326政策之后，到环京6月2日严格执行限购政策的这段时间，环京交易量暴涨6倍，全部是高位接盘。饭总屡次在各群强调，在环京设置了许多观察哨，先不要盲目进场，挽救了至少成百上千人。当然也有不听话的，有图有真相。幸好当时收藏了记录，否则退群后都找不到了。
今年春节前，经过环京设置的26个观察哨半年多数据的分析对比，饭总启动了下花园1团团购。市场永远都是对的，1团到场成交90％，也是京北区域当时一个亮点。
环京的宏观面，饭总在1月26日各群发布的环京专题中（链接），已经讲的清清楚楚。
从市场呈现上来看，京南固安和京东的北三县价格接近腰斩，京北张家口区域保持稳定，甚至个别区域的价格还在上涨，最主要的原因就是因为京北区域投资客没有大量进场，不像北三县和固安，被炒了一轮又一轮。
从宏观面来看，环京政策已经是一脚刹车踩到底，加码已没有可能性。但是哪个地方才是未来预期最强的地方呢？注意我不是谈炒房，房住不炒的真正意思饭总早就解释过，房住不炒从来没说过不让房价上涨，而是要防止房价过快上涨，且控制金融杠杆比例。对于区域本身有价值，有产业，有人流带来的，这叫市场。
在4月21日新华社发布雄安新区规划全文中，原文明确提到“培育建设现代化经济体系的新引擎，与以2022年北京冬奥会和冬残奥会为契机推进张北地区建设形成河北两翼，补齐区域发展短板”，“对于河北而言，雄安新区与张北地区的“两翼”，则是带动河北经济社会发展的新“两极”，张北地区将拉动河北北部的基础设施建设，而雄安新区则要在创新发展和高端高新产业领域，对河北中南部地区起到辐射带动作用。”对应的全文附图张中，雄安和张家口为河北两翼标注的清清楚楚，饭总在4月21日当晚的公号文章中（链接）做了非常详细的解读。
如此我们就能理解，为什么下花园这么个四线小县城，要投资2000多亿进去，北大清华软银IBM都要落地产业和教育、医疗配套。为什么京张高铁能与京雄高铁并列，并且是世界上条智能高铁。
而5月7日京德高速招标（北京第二机场到山东德州）更是掀起雄安新区和北京打通的大潮，京德高速重要一站就是任丘。在新华社发布的雄安新区规划中，一个不起眼的角落明确标注，任丘部分划入雄安新区。这就是到雄安的第二条高规格高速公路。
在二机场到雄安这一条线上，遍布着S6（连通副中心到二机场），京雄高铁，京德高速，京安高速，廊涿固保城际线，机场横线东西扩建（左边到涿州，右边到廊坊）。
而同一区域还有一条重要的大七环，中间最重要的三个点，分别是固安，张家口，北三县！
京津冀一体化，一个世界超大规模城市群落跃然纸上，北京、天津、雄安三角形稳固在华北平原上，二机场（固安）在三角形的正中心位置。而以二机场为核心周边的各项产业和高端商务人群生活区，外籍人士生活区，高端物流产业园区等，都直接覆盖到了固安。
有产业落地才有人流，才有刚需和改善，不要轻视任何一个现在还不太完善的地方，正因为他不完善，所以才有无限可能。你要简单的以为下花园只是一个冬奥会奥运专线概念，固安只是一个二机场和雄安概念，那你就太年轻了。
从价值和价格潜力上看，毫无疑问环雄的保定、徐水、霸州、白沟等更有价值，然而由于雄安房地产的单轨制（200万套长租公寓，极少部分高端商品房还需要资格），其房地产政策的引力范围完全覆盖周边，所以反而价格不是非常容易往上走。
其次固安无疑是环京潜力的地区，然而有严格的限购政策，导致其价格必须等待类似二线城市的人才引进政策或者政策逐步放松，随着京津冀一体化产业落实，才能逐步恢复价格。
下花园，北三县，都是第三梯队。北三县的基建，是要打个问号的，从雄安新区规划全文中，河北省的重点基建规划在张家口区域和雄安新区，并没有一个字提到北三县。如果北三县的基建全部由北京来负担，那可以预见这个过程将是漫长而缓慢的。
从房地产政策面看，下花园的优势就凸显出来了：不限购，可贷款，强概念。
在重点强概念支撑下（两翼、冬奥会），还不限购，还可以贷款，环京区域只此一处，对于短期来说，下花园的价格走势将会最为强势，而中长期随着京张高铁落定，冬奥会落实，冰雪产业，科技产业，河北北部区域基建落实等，未必就会落后南边太远。最主要，下花园区域是处女地，房价没被大炒过，在三套限贷政策下价格不会大涨，可以说投资价格安全垫极高。
而固安和北三县，尽快有新盘降价带来一些交易回暖，但是二手房市场由于严格的限购政策，短期内资金难以大幅度正规进场，价格仍会在底部徘徊一段时间。固安的价格，将随着二机场脚步的落定而逐步回暖，北三县则要翘首以盼副中心和北三县一体化了。
而从产品角度来看，300万以内的正规的小别墅产品，是极度稀缺的，因为后面产品基本要求以7090为主，原则上不再批复此类用地，而开发商滚动开发大量建设高层。所以此类小别墅，无论是下花园还是固安，新盘小别墅都所剩无几。在coco小姐买别墅一文中，饭总把此类产品的抢手性，描绘的淋漓尽致。
而类似固安大湖这样的高端盘，同样道理也是稀缺品种。
对于这些小别墅和高端盘感兴趣的，请加xiaofeng8537196进群了解更加详细的环京市场分析。
总体而言，北京和环京房价，将进入一个长期的缓慢爬坡阶段。去年4月5日饭总写下中国房地产分水岭中明确提出，未来中国房地产投资，绝大多数将以五年期起步。
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固安2团、下花园6团已启动，报名xiaofeng8537196
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