4天6000万？房价上涨内幕和买房潜规则都有哪些?

这几天无论是娱乐版还是财经版，讲的都是“4天6000万”的事，贵圈真乱。

今天本来想写一写企业税务筹划的，额，貌似和个人相关性不大，罢了。转载一篇天涯楼主海男的故事对房产 的心得感悟，看完后或者可以给想买房的小伙伴一些帮助。

房地产的本质和规律

房地产是经济的重要组成部分，明白了经济的本质，能更好理解房地产。

经济的本质是组合各种要素，包括人力，资金，资源，满足人们的需求．中国 发展经济的过程中，始终围绕三个主题转：

促就业

控通胀

保障金融系统的安全

明白了上面的情况，很多房产乱象就有了合理的注解。

房产短期走势主要由首付比例，利率，房产政策决定；长期走势由人口决定。一个人口净流出的城市，是 不适合 房产的。

选定城市之后，如何选择区域和小区，就成了重中之重。

一个大型城市的经济核心一般集中在CBD区域，在CBD办公的主要是大企业总部，金融企业，保险企业，咨询企业，传媒企业等，这些企业效益好，员工工资比较高。

一般情况下，CBD企业的高管喜欢在企业 居住，中高层一般买在5站左右 通达的地方，普通员工一般买在15站 以内通达的地方。房产 可以根据自己的资金情况，按照上述规律选房买房，一般都能保值 ，如果小区边上有个不错的 ，就更好了。好的高新区边上也是不错的选择。

房产有些基本的原则：

你的房子在主流社会成员的购买范围中，CBD企业员工， 工作人员，好的高新区工作人员是主流社会成员的代表，大部分社会财富集中在他们手上。

你的房子所在区域已经进入或即将进入二手房为主的阶段。区别一个城市的房地产是否值得买，有个简单粗暴的方法：看看二手房能不能顺利的卖掉，如果不能顺利的脱手，或者跟新房比差别巨大，那么这个城市的房地产结构一定是有大量过剩。

白领喜欢近郊的房子，小商人喜欢市区的老房子，近郊的房子一定要选择有 配套的。白领容易用 ，但有一点一定要注意，如果近郊是刚开发，套现的时间成本和资金成本会比较高．

大城市核心区的房子是 保险的，但不是 的， 的是变化 的非核心市区，例如交通不便的地方修了 ，远远大于核心区多修一条 的影响。

2007年全球金融危机是楼市分水岭

2007年全球金融危机之前出口经济快速发展，大家生活水平大幅提高，对房产需求很大，导致房子供不应求，价格上涨，但价格始终在合理范围内，因为2007年全球金融危机之前，没有太多的 投机。原因如下：

出口工业比房地产挣钱，很多钱优先进入制造业领域；

就业不错， 没有必要通过放水进行基建，解决就业问题。

2007年全球金融危机之后，出口遇阻，高歌猛进的房地产也因为购房者预期的改变进入萧条，导致社会出现大批失业人员，在稳定压倒一切的情况下， 开始放水 基建，同时鼓励房地产购买，毕竟房市还是供不应求。随着买气的加大，房价开始上涨，产生了赚钱效应，制造业由于不如以前好赚钱，纷纷进入房地产，基建放的水 终也流到了房地产，引起了房市一波一波的上涨。

本轮房价上涨的原因：

中国房产市场的 个坑是2011年的大中城市限购，导致大城市需求萎缩，相应的开发商也减慢了在大城市的买地建房，跑到三四线城市去买地建房了，这样的结果是大城市2011－2014的房屋供应是萎缩的，三四线城市的供应是增加的。各路不明真相的资金被迫到中小城市 买房，很多房子不但没有 ，还跌价， 可悲的是有价无市，认错的机会都不给。

可悲的是大城市经过2013，2015，2016年的大涨，房价又翻了几倍。现在房地产市场又在挖第二个坑，那就是到大都市圈 不限购的小城市 买房，这些小城市购买的绝大部分房子都将面对租不掉，卖不掉，住不了的窘境，多少人又得血本无归。

2014年9月，2015年3月，国家出台宽松政策，放松了大城市限贷限购，大城市积压的自住需求一下子爆发出来，由于供应没跟上，导致供不应求，价格开始上涨，产生赚钱效应，更多的 投机资金开始进入房地产， 是2015年6月股市开始 ，大量资金由股市转战房市，价格进一步被推高。这刺激开发商开始在大城市大规模买地建房，随着时间的推移，大城市房子开始供求平衡，直至 后供大于求，然后开始下一个周期。但一二三线还是会有一些差别。

一线：北上深以存量房为主，调整比较小，由于人口不停流入，房价接着会继续往上。

二线：随着供应量的加大，房价会适当调整， 投机资金会停止进入或退出，导致进一步的调整，这时房子会出现 价值，但前提是这个城市不停有人口流入。

三线：不限购的三线城市 近几年一直处于市场环境中，价格泡沫已经被挤掉了，沿海的三线城市 会有一些 机会。

如果大家明白了这次房价大涨的原因，接下来的 就会进退有据，不会掉到坑里。

对供需双方的影响：

二手房卖方： 影响预期，停止卖出或调高价格，导致供应量减小同时 。

开发商：开发商虽然拍了地，但由于价格比较高，近期不会开发，不产生实际供应量。

买方：买涨不买跌，继续买入，价格逐步走高，随着价格走高，有效需求减少， 后供大于求，价格调整。

综上所述， 会加快赶顶的速度。

调控干预的效果

不管什么产品，只要有不错的利润，如果 不干预，迟早供大于求。如果 干预的少一点，大城市的房价断不会如此之高。下面以限贷限购给大家解释一下：

当房价上涨时，地方 开始 卖地，发大量开商开始买地建房，因为开发房屋有个时间周期，不能马上产生市场供应，房价继续上涨，民怨开始沸腾， 开始出调控政策。例如限购限贷，导致市场被冰冻，这严重改变了开发商的预期，已经拿地的放慢开发节奏，没拿地的暂缓拿地，供应因此没有大量增加，但需求并没有消失。过段时间解除调控，积累的需求如火山喷发，由于供应没有实质的增加，房市继续供不应求，房价开始上涨， 投机资金介入。

房价继续上涨，地方 开始大量卖地，开发商踊跃购地，还没来得及大量开发， 又开始调控，周而复始。如果我们的 出政策时，考虑一下开发商的感受，毕竟他们才是房子的供应主体，给他们完整的市场，大量开发赚钱是不二选择，供过于求只是迟早的事。

房地产潜规则：

房地产市场相对来说还是个市场化程度比较高的市场，各个环节情况如下：

： 垄断了市场供应，原则上会控制市场，慢慢卖，其实不然，在现有的政治生态下，没有谁会把土地留给下任卖，任内大卖特卖，发展经济，搞政绩是不二选择；就算自己会连任，但土地市场的行情时有波动，行情好的时候赶紧卖，筹钱搞政绩是上策，没有谁会考虑10年20年的事情。

开发商：开发商大部分都是民营企业，行情好时，大干快上，行情不好时会减慢节奏，毕竟是自己的钱。

购房者：买涨不买跌，行情好时， 投机的都来了；行情不好时， 投机不干了，刚需也开始观望。

综上所述：房地产和别的行业差别不大，行情好时，各路开发商蜂拥而入，大肆拿地建房，直到过剩卖不动为止。例如三四线不限购城市，但大城市房地产有一个不同的特点，就是限购限贷，限购限贷人为的制造供不应求，创造了很多 机会。

房子的 经验：

要 房产，就一定要对房产这个产品本身的一些属性了然于胸。

1．面积及对应人群

90平米以下（小户型）首套刚需

90－140平米（中小户型）首次改善需求

140－200平米（中大户型）多次改善需求

200平米以上（大户型）享受需求

房产涉及到买卖两个方面，现在是卖出90－140平米房子的好时间，同时买入140－200平米的房子。因为现在90－140是需求 的房子，有些供不应求，140－200平米供求基本平衡，能买到 的房子，随着经济和社会的发展，140－200平米需求会越来越大。作 一定要有一些前瞻性。

2．地段，地段，地段

房产 中说的地段和传统的环为单位的地段是有一些差别的，房产 的地段是以到CBD的便捷程度和时间为标准，再加上 和商业作为辅助标准。

3、 的修建

很多人以为修建 是为了方便居民出行，其实不然，修 主要是为了连通CBD，开发区，交通枢纽。明白了上述道理，你就会知道哪条 将优先建。

4、自住买房和 买房的差别

自住买房和 买房是完全不同的两种思维，现在很多人纠结，就是把这两种情况混在一起了。

自住买房：关心的是过一段时间之后房价是不是涨了，并不关心成本，在国家不停放水的情况下，一二线城市的房价大趋势总归是向上的。

结论：自住在一二线城市随时可以买，如果能运用我前面写的买房技巧买在更好的点上，就完美了。

买房： 买房关注的是，成本就是重中之重， 是持有成本。 房产的 时期已经过去了，买了放着就赚钱的好日子一去不复返了。现在 房产买进卖出的时点 重要，决定了是否有。

房子同样是3年涨20％，自住的可能很高兴，high的不得了， 的可能就愁眉苦脸了。房子的价格是可以分拆成各种组成部分的，这样可以评估价格是否是洼地，以及以后是否有前景。

房价＝地段（30－40％）＋小区及房子品质（20－30％）＋小区 环境（10％－15％）＋ 资源（5－20％）＋二级商务资源（10％左右）＋商业资源（10％）

地段：到达主流CBD的便捷程度及时间。

资源： 资源在有些房子的价格构成中比例较大，但 资源经常有调整，有一定的风险。

上面的组成弄清楚了，房子的前景就很了然了。比如在市区，上面的组成都很成熟了，房子的价格已经包含了上述组成部分，房子的涨跌随大势，没有额外的惊喜。近郊和市区边缘就不一样了，修条 ，涨，建个 ，涨，建个商业 ，涨，这也就是市区边缘涨幅远远大于 的原因。

京沪深房价何时到拐点

房子也是一种商品，供求关系永远是有效的，虽然各种干预扭曲了供求，但回归正常是迟早的事。

限购限贷抑制开发商的积极性，减少了一手供应，高额的交易税费又抑制了二手的供应，供不应求导致房价飙升，但树不能长到天上去，当房价涨到一定程度，有效需求会急剧减少，不多的供应也会过剩，房价出现拐点， 投机资金撤出，房价进入下跌通道。跌倒什么程度呢，合理的收入房价比和租售比就是房价的支撑点。以上海为例预测：

房价的 点：人民广场 均价18万左右，徐家汇13万左右，莘庄9万左右

房价支撑点：人民广场 均价14万左右，徐家汇10万左右，莘庄6万左右

然后随着收入的上涨，房租的上涨，房价会慢慢上涨，但靠 房产致富已经不太可能了。

上述预测纯属个人意见，大家就当故事看看吧。

房产和金融：

房产和金融像一对孪生姐妹，如影随形，现在买房完全不贷款的已经很少了。学好金融知识，不但买房能少走弯路，还能改变人的一些思维。

目前个人能接触的贷款分三类： 款，按揭贷款，抵押 款。

举例来说，小峰是我的老乡，2014要离开上海去杭州工作，他在上海杨浦有套两室的房子，想卖掉了去杭州买房子。问我的意见，被我批评了一顿，给他出了个方案：还掉剩下的20万按揭，然后抵押 款70万，利息1．2倍，接着拿着70万去杭州按揭了一个不错的房子。思维一变，稍微折腾一下就有了两套房子，碰上2015、2016的房价上涨，现在房子 都快200万。

上面的例子可以当故事看，重点是了解金融产品。

如何买房买在低位：

1．到选定区域的房产中介挂个号，如果这些中介频繁给你打电话，那肯定不是买的好时候，慢慢的中介给你打的电话越来越少，甚至不打了，就得赶紧买了，中介不给你打电话，一般情况是到店的客户太多，没有时间也没有必要搭理你了。

2．每周或每两周到交易 看看，然后再结合第1条，一般都能买在比较低的位置。

房价上涨的特征：

房产的 时代已经过去了，简单的买个房子放着等 的机会不多了。研究一下2000到现在的房产价格变化，你会发现几个特征：

涨的越来越慢，房地产行业进入成熟期。

上涨不是匀速上涨，往往是调整几年，然后短期一个大的上涨，这和人性是符合的。买涨不买跌，涨的时候大家都过来买，调整的时候大家都观望。

准确的选择城市／区域／产品，把握好买进卖出的时点才能赚到大钱。

房产有两个点，一个是买进卖出的差价，一个是租金， 要围绕这些展开。 房产有两个概念，一个是买了就赚钱，一个是以后会赚钱。

现在 房产要注意核算成本收入：

成本＝首付资金成本＋按揭贷款成本＋买进卖出交易税费

收入＝房租＋买进卖出差价

现在每年的贬值在10％多一点，有量化的计算公式：

贬值＝金融机构总资产增长率－GDP

对大家的劝告：

大家有没有感觉到周围的人都在谈论买房子，这个场景何其熟悉。在当年6月份的股市也出现过，当普通人都在讨论一个事情了，悲剧可能要开始，20／80原则是有效的。不是说 房子 赚不到钱，但难度已经很高了。

很多人都有一个错误的思维，觉得自己买了一个房子，不管涨跌，都有个实物在那里，不吃亏。

房产是个大事，大家要多多做功课，同时下决定前找 熟悉房地产靠谱的人多问问。

要有成本意识，首付的资金和贷款的资金都是有成本的，交易税费也是成本。例如三年涨20％肯定是赚不到钱的。

租售比以后会是一个很重要的 指标。

不能想当然，多学习，冷静思考。

其实是大家没有经历过房市的逆周期，如果你有幸2007年在深圳某些地方高点买了房子，98年面对的是下跌超过首付款，你还得付息还按揭，如果你是 房产，可怜的租金2％不到，远远低于利息。苍天啊，大地啊，我这哪里拿的是房产，分明拿的是炸弹。

后来好在国家给力，很快开始放水，解放了大家。就算国家不放水， 后也会解套，因为那时房子还是供不应求的，只是恐慌导致需求极度萎缩，过一段时间需求还是会释放出来的。

时过境迁，今时不同往日，大多数城市如果 限购，市场自由发展，1－2年都会过剩。如果 不慎，买在高点，接下来很多人将会体会到什么是生不如死。

是残酷的，不管房产，还是其它的。

赚钱的机会一直会有，但这个机会以后更多的属于专业的 人士。普通人要想赚钱，要么努力学习变成专业人士，要么找专业人士帮忙。现在房市进入这波行情的后期，已属鸡肋，等下一个周期是明智的选择。