[摘要] 付定金前必须必须必须拉产调（重要的事情说三遍）。房子终选定后，在付定金前，还有一件重要，更是性命攸关的事情：拉产调！！！为啥说如此的重要呢？
1、付定金前必须必须必须拉产调（重要的事情说三遍）。房子终选定后，在付定金前，还有一件重要，更是性命攸关的事情：拉产调！！！为啥说如此的重要呢？因为，之前你看到的听到的都是表象，真正决定房子能不能买卖的是房屋的产调，这个在各区交易中心可以打印，只要你带好自己身份证，再交20元，就可以随意打印上海滩任何地址房子的全套产权信息。产调上会写清楚有否银行抵押，有否法院查封，有否冻结交易，有否争议等，当然还有房子的面积楼层房龄产权人等所有基础信息。
这个产调通常为中介去拉，你可以在付定金前，要求中介去拉出来给你看，没有问题再付。当然有一半的中介会找各种借口懒得去拉，想尽快做成这单生意，那么，这时你千万不能偷懒，自己去交易中心拉出来。切勿听信中介的说辞，认为没必要，不会有问题的，产证都看过了，这是千万要不得的，产证上面不会写法院查封冻结的，但是产调上会有。
大家可以现在上网查询所有的房产官司，仔细研究下，超过50％的都是因为法院查封冻结，抵押给除贷款行外的第三方机构，或者有争议，或者是动迁安置房等等，每次我看到这些新闻，发自内心深处的替那些下家惋惜，明明当初花20元自己跑一次交易中心就解决的事，由于自己的无知和愚昧，主动掉入了上家精心设置的陷阱里。
2、税费一定要各付。前面说过上家都要到手价，就是交易中产生的所有税费全部由下家承担。这个局面无法改变。你作为卖房的上家这当然对你有利，现在你变成下家了，就必须合理合法的保护自己，因为你无法判定上家的人格与人品。我从篇就开始说税费的风险性，尤其是20％遗产税和无法确定的房产税，那么作为下家为了规避这个风险一定要坚持税费各自支付，而且在签署定金协议时必须写入条款，因为合同的条款都是按照定金协议写的，上家和中介也不会允许在签合同时变更内容。
那么针对上家提出的税费由下家承担，你可以变通下方式，就是让上家和中介先行计算出本来需要上家缴纳的税费总额，你直接把这部分税费算在总价里就行了。这样做上家百分百接受的。这样做的聪明之处就在于，上家和中介计算的通常只有增值税个税和中介费，这些都是可计算出的有限的数额，而遗产税和房产税通常情况下，连上家自己都不知道有没有，有多少金额，所以，全部由下家承担根本不合理。这样一来，你可以承担看得见的税费，看不见的巨额税费你就规避掉了。
上面的个税是满五免征的，其中的是只需要上家签字承诺就可以了，税务窗口绝不会查询的。这里你可以要求上家别把这部分税算在合同价内，能省一点算一点。
3、付完定金，必须让上家把产证压在中介。大家一定会经常看到这样的新闻：某上家将房子一房多卖卷款逃跑，几个下家打官司维权，好不容易其中一个下家胜诉，其他下家却遭遇执行难，拿不回首付款。那么，有没有办法避免这种风险呢？当然有了，就是下家在签完定金协议付完定金后，当场要求上家把房产证原件压在中介保险箱内，这个事情可以提前和中介商量好，让中介来操办。绝大多数诚心卖房的上家会同意的，假如上家不同意，那么你就要小心了，要提防他是否有啥企图。因为诚心的卖家在乎的是总价是否满意，既然已经同意签定金协议收定金了，那么就代表他完全同意把房子卖给你，没有任何理由不把产证交出来。
退一步讲，假如上家就是不肯在这个时候交出产证，那么你可以变通下，这里我讲两个办法处理：个办法是增加定金金额，比如原本商量好付5万定金，你增加到10万，增加到20万，打消上家的担心，用钱砸晕他。
第二个办法是你和中介商量好，在签完定金协议付完定金后，由中介在电脑网签系统中提前网签，只需要把房屋基础信息和上下家信息填完整就可以了，具体条款可以空着，用系统锁定该套房屋，这样，这套房子就不能另卖他人了，因为一旦其他中介登录网签系统，就会发现该房屋已售，不能再次网签，只能继续完成你与上家的交易。而且，你登录上去也可以确认下，在你之前该房子是否已经网签。
4、不要在电话里砍价。我说到过这个问题，就是不要在电话里砍价，不管是作为上家还是下家，电话里大家谁也看不到谁，更不存在面子问题，很多都是根本就没见过的人，根本就不可能打个电话就降10万元，99.9％的上家在接到砍价电话的时候都会骂人，因为他即使给你降了1万，你也不能保证马上就签合同付定金，而且不用负责任，电话一挂，权当对方在放屁。
正确的砍价办法就是让中介约房东带着产证身份证户口本到中介门店面谈，此时下家务必带好银行卡及身份证。谈判之前务必查验所有证件真伪。当大家面对面坐下来之后，才会有心平气和的认真谈条件谈价格，重要的是碍于面子，大家都会说到做到，不会存在刚刚同意降5万马上又反悔的局面。
只有在这样的环境下，才有可能谈成，一旦大家都妥协到让彼此满意的价格了，下家马上签定金协议付定金转账，做到板上钉钉。千万不能放上家回家，或者隔夜再来谈，一旦上家走掉，请相信我，第二天就没有这个价格了，因为上家回家就会后悔，他知道你的诚意是非买不可，那么他就不回再次降价，只会涨价。
5、价格谈判。下家在与上家面对面谈价格时，是为弱势的时候，其实根本不存在有没有能力，嘴皮子好不好之说，因为对上家来说看中的就是总价，价格到位就卖，不到位就走人。下家这时需要做的就是一点：挑毛病找缺陷。当然是要客气的说，列举上家房子的诸多问题，比如房型不好，朝向不好，装修太老，没有电梯，厅太小，噪音太大，小区绿化不好，但是老婆喜欢，你本人觉得一般，所以来谈谈，价格合适就买，不合适就再考虑下。
再给上家举例说明，同一个小区房型更好楼层更高的房子卖的还要便宜。总之，就一点宗旨，温和的打击上家的自信心，不能让他觉得自己房子好，要让他觉得有你来买他的房子，他是占便宜了才行。另外让中介也配合演个双簧。
当然了，以上这些不是一定奏效，对于理智有经验的上家比如我来说，这些通通没效果，也就是说，下家谈价格只能看眼缘和运气了。话说回来，既然是你喜欢的房子，你还会在乎便宜5万10万吗？如果在2015年2016年那种市场行情下，上家跳价20被你抢到，你都要开心死了。后说一句，牛市时房子好重要，价格不重要，熊市时房子重要，价格也重要。
6、签合同后的首付款不要太多。比如你买二套非普通住房，首付需要7成，贷款3成，总价1000万，那么，700万是在你贷款合同签署的那天之前付完就行，而不是说，签合同当天就要将700万全部付给上家，你可以在合同条款中明确付款计划，签署合同后，付首付200万，等到和银行签署贷款合同前一天再付500万给上家。
总之一点，作为下家来说，重要的就是钱，千万不能多付，千万不能早付，宁可少付不能多付，钱在谁手，谁就有发言权主动权。假如说，你贷款批不下来呢？房产新政出台，你买房泡汤呢？家里有变故急需用钱不能买房呢？你付出去的钱能及时退给你吗？你违约了，违约金多少？你的700万全都付给上家了，你还有资格讨价还价吗？对上家来说，房子重要，对下家来说，钱重要。房子买卖关键的就是看谁掌握了话语权主动权，才能维护自己的利益。
7、付款期限要宽松。签定金协议和合同时，要写付款计划，下家这时一定不能妥协于上家和中介的淫威之下，要给自己留有足够的时间期限来筹措钱款，特别是置换的朋友，在卖掉的房子钱还没有全部收到的前提下，切勿头脑发热，把付款时间写的很紧，把自己逼到绝路。
在签协议的时候，可以充分阐述自己的理由，需要借钱，需要拿到卖房子的银行放款等等，一旦这个付款日期写上去了，那就有法律效力了，你晚一天付款，上家就完全可以收你违约金，直接从你已付款里扣，等你全部钱款交齐了，再办理接下来的手续。这就是哑巴吃黄连，自己种的苦果含着泪也要吃完。
8、在签署卖房合同后，再下定买房。这条在上一篇中提到过，因为非常重要，所以必须再次重申。一定要在自己房子已经收到定金之后，才可以考虑下定买房，而且这个时间间隔一定要化的延长，稳妥的办法是，在卖房合同签好后，再下定买房。这样你可以根据卖房合同约定的付首付时间、交易时间和银行放贷收款时间，来从容应对买房。
试想下，假如你只是刚刚签署卖房定金协议，就怕踏空急忙下定买房，那么，你如何写付款计划，你能确保按计划交上家钱款吗？晚一两天，卖卖面子，祈求上家不计较了，晚10天半个月你试试看，上家必定解约，从你首付款里扣除违约金后将你扫地出门。有人可能会说：你卖房子的下家如果违约，贷款批不下来，钱付不出，导致你买房违约，你可以追究你卖房下家的责任啊？这样貌似可以，但是请记住，你的总价比他高，你将承担更高的违约金，奉劝大家安全。
9、房子没有卖掉，可以签购房合同。这条主要针对二套置换的朋友。比如已有两套房的家庭，想卖掉一套再买一套，在卖掉房屋新产证没有办出来之前，理论上你还有两套，不能购买新房，但是在牛市时，担心房价上涨太快，可以先网签合同，锁定中意的房子，但是不能去交易中心备案审限购审税，只做到签好合同就行了，等到卖掉房子写着你下家名字的新产证出来，第二天再去办理你自己买房备案等手续。这样可以节省至少2个月的宝贵时间，时间就是金钱啊，牛市中2个月至少上涨几千元每平。熊市中可根据客观情况综合考虑。
10、签约时可以录音拍照留作证据。如果你在与上家的接触中，感觉有疑问有担心，比如，怕签约的不是上家本人，或者他口承诺的东西不能写在合同中，再或者他说家人对卖房子没有意见全部支持等等，那么我建议你全程录音，并拍照取证，以防万一将来上家翻脸不认账，退一步讲，即使有纠纷，你也拿得出证据。
11、备案审税审限购和贷款要同步办理。所有中介基本上都是这样操作的。但是买房前自己还是要对整个流程及时间了如指掌才行。不了解先后程序，不了解时间长短，没办法签合同，会被人骗的。
12、组合贷款可以分开放款。组合贷款是由银行全程办理的，但是其中的公积金贷款部分是由公积金管理中心审批的，也就是说，商贷部分银行自己审核，公积金贷款部分由公积金管理中心审核，公积金管理中心会给银行额度和时间，来允许银行放款，通常公积金每月的额度有限，而且会固定每周允许银行放款一次。
所以银行在商贷审核结束后，会等1-2周时间，待公积金审核通过并通知放款后，才能统一放款。如果按照合同约定的付款计划，已经到了付款期限，但是你卖掉房子的下家银行贷款还没有放款，那么可以要求银行将组合贷款可以分开放款，商贷审核结束了，就先放商贷给你，这样可以解你燃眉之急，避免违约。同理，如果你买房子的上家也是置换客，而他又急需用钱，你也可以帮他催促银行分开放款。
13、中介费要砍价，并且分期支付。中介在整个买卖过程中的利益驱动就只有中介费。这个钱在你手里时，你就是大爷，这个钱付出去了，你就是孙子。这就是所谓的“签完合同，甲方变乙方”。首先，在看房过程中，就要和中介经理讲好，中介费需要优惠，你可以和他们约定好，不管在哪家中介看中房子，都来他家交易，前提就是中介费优惠打折，除了链家基本上其他中介都会同意的。当然，你在家中介看好房子后，不要再让他们继续付出、谈价钱、约见面、拉产调，否则你跳到另一家中介交易，家会找你麻烦的。这种事情切记低调客气。
通常中介要求签合同当天要全额付完中介费。但是之后还有很多事情要中介做的，付上家款、贷款，交易，交房，水电煤物业有线过户等。万一有纠纷必须中介协调的。所以，你可以提出中介费分2次支付，签合同后付一半，交易过户后或者交房后付另一半。如果不行，就调整2次支付的比例，留点钱在手，说话才有分量。
14、交易过户后和上家商量，提前交房。按照常理，过户后等新产证出来后，银行放款到上家账户，上家才会交房交钥匙。但是，作为买家，谁都希望早点拿到房子早点装修起来。如果，你急切需要早点拿到房子，那么需要提前和中介串通好说辞，在交易过户后当天，请上家中介一起吃个饭喝点小酒表示庆祝，然后找机会向上家提出这个请求，当然理由自己编好，比如，自己的房子卖掉了，一直没有租到合适的房子，家里老人不想2次搬家；或者年底前要装修完，接老人来过年等等。而且要主动表示，尾款可以饭后马上提前支付，这样，就只剩银行放款了，而且也是直接放到上家账户，不会存在拖欠房款的问题，对上家来说，房款可以认为全部拿到了，银行放款多会延迟，不会不放。中介再吹吹耳边风，也许就可以成功。实在不行，可以考虑适当的给上家点租金，至少比市场价会便宜很多。
以上就是我买房的全部经验和技巧，都是本人这些年的亲身经历和耳濡目染，再加上自己的总结归纳，一定会或多或少的帮到大家。希望大家看后，都能成为专业人士。
还是那句话；“防人之心不可无，害人之心不可有”，在房市中可以诠释为：“卖房不害人，买房要防人”，希望大家都能抱有一颗善意的心对待这个社会，对待身边的人，良好的社会风气和健全的法律法规需要大家共同营造。
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