[摘要] 古语有云：“买的没有卖的精”，这句话在商场菜场行得通，但在二手房市场却未必。很多人认为卖房简单，好操作，其实相对于买房来说，卖房的确简便，门槛低，陷阱少，而且上家本身就有心理优势，所以大家觉得操作起来没有难度，只要认定价钱合适就行啦。
古语有云：“买的没有卖的精”，这句话在商场菜场行得通，但在二手房市场却未必。很多人认为卖房简单，好操作，其实相对于买房来说，卖房的确简便，门槛低，陷阱少，而且上家本身就有心理优势，所以大家觉得操作起来没有难度，只要认定价钱合适就行啦。
其实不然，卖房也有很多技巧和窍门的，不注意积累学习，没有过来人指导，不仅房子挂很久卖不掉，而且还会被中介和下家主导流程，牵着鼻子走，即使卖掉了，价钱也不理想，或者房款迟迟无法到账，影响后续的买房进度。
前期准备工作：
从本文的出发点“置换”这个角度来说，卖房的目的和意义就只有一点：买到满意的房子。所以，各位千万不能盲目跟风，尤其在房价暴涨的牛市里，看到别人刚买好的房子又涨几十万几百万就眼红，蠢蠢欲动的投身楼市，如同广场舞大妈冲进股市一样被套牢。股票总有翻红的一天，大不了多等几年，就算割肉也就几万十几万罢了，在楼市里可是容不得半点糊涂的呀，糊涂一次，可能半辈子都无法翻身。我之所以先啰嗦这么多，就是想让大家足够重视，在卖房前做好充分的准备工作，做到万无一失，胸有成竹，不打无准备之仗。
1、了解限购政策。置换是为了改善住房条件或者说增加个人资产，不要因为不懂政策而误了大事，房子是卖掉了，由于限购不能买了，这种玩笑可是开不得的。所以卖房前，个要做的就是了解限购政策。这里可以举个上海的较常见的例子：夫妻双方结婚前，男方与父母共同拥有3套住房，女方独自拥有一套住房，2008年结婚后，又共同购入一套婚房，现在想改善住房条件卖掉一套婚房，置换一套豪宅，那么问题来了，此时，卖掉一套婚房，显然还处于限购状态，必须要再卖掉女方的一套婚前住房才能置换，所以，如果没有研究透政策，而挂牌出售，计划可能就会被打乱。
2、资金准备。这里说的资金主要指置换房屋的差价，计算这个差价需要以下三部分。
2.1、全面掌握目标小区和预售小区的房价。可以先在链家网上（安居客搜房网等虚假价格太离谱不可信）查看相关区域和小区的价格，然后实地到小区周边路口马路边上，询问站街中介人员并领取房屋出售广告清单参考，要多问几家不同的中介人员，比如，链家，21世纪不动产，中原等品牌中介，在询问过3-5个中介人员后，可以说已经掌握了该小区的房价水平了。此时，不建议直接去店里询问价格和给中介留电话，因为，一旦留下了电话，从第二天起，你将没有安宁之日，频繁的电话会打乱你的阵脚和置换步骤。
2.2、研究贷款政策。根据目前上海的贷款政策，置换型家庭大多不会是执行首套房标准，也就是不可能首付30％或者35％，所以购买普通住房，公积金和商贷都需要5成首付，购买非普通住房，需要7成首付。通过点掌握的房价，就可以计算出需要准备多少现金了。
2.3、各项税费也要考虑在内。卖房可能需要缴纳个税、增值税、中介费、遗产税和房产税。买房需要缴纳契税和中介费。每户家庭情况不尽相同。在上海二手房市场中，卖家通常要求到手价，就是所有需要上家缴纳的税费都要转嫁到下家身上，那么下家就要缴纳上家和自己的所有税费。那么，这些税费大概是多少呢？
这里我按照常见情况举例说明，比如，你卖掉一套产证满5年的普通住房，置换一套满2年不满5年的非普通住房，而且，你是购买的第二套房。你卖掉房子的税费让下家缴纳，你买房子时，上家的税费也需要你缴纳，那么买房时，你要缴纳3％契税，2％个税，5.6％差额的增值税和2％中介费，比如置换的是1000万的房子，那么要缴纳的税费就是100万左右。而且，还得是你卖房时成功转嫁税费给下家的前提下。此外，如果不巧你买到了有遗产税的房子，那恭喜你了，全额20％的税费就是你和上家矛盾激化的焦点了。
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