[摘要] 北京时间8月5日，人民币对美元的“离岸价”破7，这个预期在去年其实一直存在，但是真正来临的时候还是有那么点冲击，从实际意义来说6.9和7.1并无太大区别，但是可能是个人的心理防线而已，破七之后，很多购房者对于房市认为是利空的、负面的，真的是这样吗
北京时间8月5日，人民币对美元的“离岸价”破7，这个预期在去年其实一直存在，但是真正来临的时候还是有那么点冲击，从实际意义来说6.9和7.1并无太大区别，但是可能是个人的心理防线而已，象征意义大于实际意义，所以各位看官也更为关注是否破七。破七之后，很多购房者对于房市认为是利空的、负面的，真的是这样吗？接下来让我们一起来看看吧！
本篇文章从两个层面来解析：
1、汇率对房企的影响
2、汇率对购房者的影响
汇率破七对房企影响
对境外借款的房企来说影响是的，很多房地产企业都有美元债，由于国内融资困难，很多国内房企借美元，而人民币破7，对境外融资的房企打击还是非常大的，将会有更高的偿还压力和还债成本，如果汇率一直处于高位，那么房企未来将面临更高的金融汇率风险，市场其实是在担忧外债的成本问题。
6月份以来，房地产开发商发行的海外债票面利率普遍较高，不少房地产企业海外融资利率超过10％，甚至达到了15％。
正荣地产发行本金总额为2亿美元的优先永续资本证券，初步分派率每年10.25％；
6月26日，弘阳地产发布公告称，将发行于2022年10月到期金额为2.5亿美元的优先票据，票面利率为10.5％；
中南建设（000961）境外3.5亿美元债券票面利率票10.875％；
阳光100公告称拟发行2亿美元优先票据，票面利率为11.5％；
华南城控股增发行于2021年到期的6000万美元优先票据，票面利率为11.875％；
景瑞控股发行2022年到期的2.6亿美元票据，年利率为12％；
花样年拟发行2022年到期的2亿美元票据，年利率为12.25％；
天誉置业发行1.05亿美元的票据，年利率为13％；
佳源国际拟发行2.25亿美元于2022年到期的优先票据，年利率为13.75％；
泰禾集团境外子公司TahoeGroupGlobal（Co.，）Limited于2019年7月10日在境外完成的4亿美元债券发行，融资成本15％，这一利率之高在市场中相当罕见。
2019年7月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计897.07亿元，环比上涨46.68％，40家典型房企名单分别为：万科、恒大、绿地、瑞安房地产、中国海外发展、碧桂园、保利地产、华润置地、融创中国、华夏幸福、绿城中国、世茂房地产、金地集团、招商、龙湖、富力地产、雅居乐、远洋、荣盛发展、新城控股、泰禾集团、首创、旭辉、中国金茂、阳光城0元/平方米[崇礼]阳光城0套在售、融信中国、首开股份、金科股份、九龙仓、越秀、华侨城、中天金融、建业地产、滨江集团、中南建设、宝龙地产、当代置业、京投银泰、龙光地产、花样年控股。按债券余额来看，恒大地产、碧桂园、佳兆业的融资规模位居前三。
汇率的波动将带来汇兑的损益，过高的融资成本正在挤压房企的盈利空间，最终造成房企净利润下滑！
2015年全年房地产企业因为汇兑损失超过120亿元，其中恒大、雅居乐等美元债额度较大的房企损失均超过10亿元。
2018年万科A、招商蛇口、新城控股的汇兑损失分别为13.2亿元、5.36亿元、4.16亿元。
更为值得注意的是，2019年房企将迎来债务偿还高峰期，据Wind数据显示，2019年—2021三年间，地产企业海外债券到期规模都在200亿美元之上，成为近几年偿还规模的三年。其中在2019年房企海外债到期数量66只，到期规模237.57亿美元，到期规模同比2018年增加30.91％。
汇率破七当日，百余家房地产股票下跌。从个股来看，碧桂园下跌3.35％、万科下跌3.57％、融创中国下跌4.9％、中国恒大跌3.18％，宝龙、龙光、富力、佳兆业、建业的跌幅均达5％以上，中国奥园跌幅达到7.47％。
所以，房地产高杠杆、高周转背后从来都是高风险，对外来资金的过分依赖，也注定了房企潜在的高风险。你非要说高风险高，央妈分教你做人。
汇率破七对购房者影响
房子以美元计算，相当于贬值了。
贬值的意思是，如果你有套房子价值700万人民币，原本卖了之后兑换美元去美国浪，但是破7后，本来可以兑换101万美元的，现在只能兑换100万美元。
房市会崩吗？不会！
一般来说，本币贬值，以人民币计价的资产就会跟着贬值，房地产首当其冲，热钱会加速外流，去购买海外资产避险，这对房价本来是利空。
但在中国又不一样，因为我们有严格的外汇管制，资金外流很难很难。本币的贬值会造成各种资产都有下跌的风险，房子也不另外，但是因为有外汇关注，资金只能在国内寻找避险渠道，房子又在这个时候成为避险的次优选择，以前买房是为了，现在买房是为了抗跌。
汇率可以管制，楼市可以冰封，这是既定现实下的可行之策。在市场之外，行政手段就显得尤为重要。
人民币破七了，真的不要这么焦虑，好像你有很多房子一样。国人的大部分资产基本都在房产上，月供是固定的，汇率的浮动影响不了什么，你本来就没有大额人民币和外币资产。
结语
还是那句话，本币贬值情况下，各种资产均有下跌风险，不确定的时代，更需要从容笃定的思考力，强叔支持房住不炒，所以房产的投资属性已经在弱化，至少不是的渠道，这个时代需要关心的是货币的流向，而不是初级流向。
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