全新发展理念!产业地产模式、现状及未来趋势来了!

根据开发主体的不同，产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。

不论何种模式，不论是政府还是企业引导，地产主要解决的问题，都将从过去城镇化的问题过渡到城市生态布局的科学升级和产业的提升发展层面。

以下主要从模式、现状、趋势解读目前产业地产现状及未来趋势。

综合运作模式分析

产业园区开发模式是以政府为主导，政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等吸引相关产业入驻，从而形成产业化的区域模块，提高了产业地产的辐射力和影响力。优点是集中度高，规划性强，政策性明显，缺点是缺乏灵活性、创造性，容易导致政企不分。

主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的产业园区，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地再开发，建立完善相应配套设施，以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。优点是易于带动同一产业的聚集，缺点是只适用于功能定位单一的小规模开发。

产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。优点是对产业经营要求低，资金回笼快，缺点是地产开发商与整个产业结合不紧密，难以形成产业辐射力。

综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力共同推进产业地产开发和经营。

综合运作模式是目前产业地产运作的主导方向，它更能形成一种产业聚集效应，由此催生规模效应，带动整个产业链发展。

产业地产现状分析

产业园区的商业模式无法复制

婚嫁讲究门当户对，产业地产的商业模式讲究区域适配。

迪士尼、欢乐谷、环球影城的IP够大了吧，落到边远山区合不合适？美国硅谷，北京中关村够牛吧，照搬它的模式在二三线城市再建行不行？很多依葫芦画瓢的项目就是这么死的。天时、地利、人和、环境都变了，产业的形势和土壤也都变了。不同城市资源特色、人才结构、产业要素、政策环境等因素千差万别。想复制曾经经典的成功已经不大可能了，只能区域适配，因地制宜。

摆不正自己的位置，政府才是主导方

很多开发商做产业地产时，经常犯的一个错误是，在和政府打交道时试图把自己所谓的先进模式推销给政府，永远是“我要干什么”，而不是“我能帮你干什么”。

动不动就告诉当地政府，我的规划多先进，模式多创新，资源多雄厚，没有我落地不了方案，没有我招不来的企业。但其实最优质的产业资源、政策资源都在地方政府手中。政府不给你支持，不给你政策，你还真很难落地。

所以上文说到现在主流的就是综合运作模式，政府、开发商、主体企业三者通力合作，开发商和主体企业帮助政府梳理产业资源、促成产业集聚、做好产业服务，给政府呈现一个有主题，有观感，有税收，有人才、有活力的产业园区，最终实现共赢。

风险评估不足，账算不清楚

从运营时间来看，产业地产从规划、招商到企业入驻、投产经营，至少需要三到五年，甚至十到八年的时间，因此对现金流的要求比较高，无论是自持运营，靠后期资产增值，提供服务来挣钱，还是短债长投，靠短期买卖租售来回血，都需要有一本很清晰的账。

对于那些想要在进行产业地产战略复制扩张的园区运营商来说，首先要做的是手中成熟的项目通过运营和资源整合把账算清楚，物业租售和运营服务的收入至少保证在10％的年率，磨合出一套成熟的财务模型，把平衡帐目的几个要素总结后尝试复制。

短债长投是产业地产真正的杀手

中国开发商很难静下心来做好自持运营的根本原因在于短债长投。甚至可以说，一切指望用短债的钱做产业地产的，其本质都是卖房思维的传统地产。

国内的开发商的资产负债率普遍在70-80％，这就意味着开发商不可能主动持有资产，持有经营就是要挤占宝贵的现金流。

所以，一般的开发商对产业地产的处理方式，自然是能卖就卖。当年万达、万科为了发准REITS，贴息，为了回收现金流，亏着也要卖。

什么成立离岸地产基金，什么联手养老保险，都只能是个别开发商的个案操作。可以说，不解决资金来源渠道的问题，不实现房地产证券化，谈地产转型运营服务商只能是表里不一，自欺欺人。

产业地产趋势及出路

产业地产赚的是什么钱

道是资源整合的钱：即是为政府招商引资，产业落地的好处费。很多时候，道钱强势产业方才是拿大头的主，开发商完全是跟在背后喝口汤。

第二道是土地整理和开发销售的钱：产业地产是一个投入大、回报慢、周期长、风险大的行业，不像住宅地产可以高周转。产业地产商在现金流上如果无法平衡前期巨大的投入，那么随着开发的深入，很可能因资金链断裂而功败垂成。

所以，通过适当比例的房地产开发销售，回笼资金，达到现金流平衡，是产业地产商活下去的途径（不差钱的开发商除外）。

第三道是租金和资产：租赁收入可以在一定程度上平衡现金流之外，甚至成为重要的盈利端口。另外，租赁收入还有一个非常重要的作用，就是可以用来做资产证券化。

第四道是软性服务运营的：一方面，运营方可以整合多方资源，搭建全方位的线上线下服务平台，帮助需求双方资源对接，从而获取服务增值。另一方面，可以构建产业孵化基金，早期介入项目，助力园区企业成长。

未来产业运营的软性服务收入，一定会代替销售、租金等硬性收入，成为主流。

运营服务是产业地产的出路

当开发商通过各种方式解决了短债长投带来的现金流问题，接下来要思考的就是资产增值，以及服务变现问题了，无论是自持运营还是丢给接盘侠，这都是绕不过去的问题。

既然是产业地产，那么首要的就是产业聚集，先把企业都吸引过来，所以构建一套完善的招商团队模型（招谁、怎么招、招过来怎么服务管理），保证园区招商的战斗力，否则不要轻易去做。

其次是服务细化与标准化，拼落地载体的时候拼的是故事、模式，而运营的时候是拼服务，未来产业园区可从三大方面建设服务体系。

一是市场服务，整合市场化、社会化服务机构资源提供科技金融、人才服务、技术创新、市场营销、科技中介以及其它各类专业服务等；

二是园区服务，产业地产依托自有资源直接面向企业提供的多元化服务，包括：空间载体服务、基础设施服务、公共设备设施服务、物业及城市配套服务、园区食住行生活服务等；

三是政务服务，整合各级、各条线政府资源提供政策宣讲与信息推送服务、政策协调服务、政务一站式服务等。

最重要的是盈利模式的多元化，产业地产逐渐由传统的“卖地模式”、“租售模式”向“投资共生模式”、“服务模式”转变。

运营专业化是产业地产核心竞争力

作为经济发展的重要载体，现有产业地产普遍存在空心化、同质化、招商盲目化的现象。产业地产运营主体还需提高专业度，尤其是确定主营方向。集中优势资源服务于产业的发展，在产业服务、资源积累、政策理解、供应商整合等方面将会有更深刻的理解，从而提高核心竞争力。

从1978年到2019年，已经发展40余年的产业地产，经历了从高速膨胀到现在的转型升级，终究是要回归到产业的本身，通过专业的品牌打造和管理输出搭建平台，以高效的资源配置手段和系统化的产业布局，深度挖掘产业的内在价值，打造推动区域经济发展的新增长极。

信息来源于：启迪智慧创新