[摘要] 2019年张家口楼市“落魄”，整体回调！那么2019年购买张家口二手房这些内行人的几大忠告必须要看！接下来让我们一起来看下，专业人士的见解和忠告吧！
2019年张家口楼市“落魄”，整体回调！那么2019年购买张家口二手房这些内行人的几大忠告必须要看！接下来让我们一起来看下，专业人士的见解和忠告吧！
最近这两三年，与新房市场相比，二手房交易市场越来越火热了，在不知不觉之间，人们“喜新厌旧”的买房观念似乎发生了很大变化。这是为什么呢？究其根源，笔者认为，主要体现在两个方面：一个是，房价水平到了历史的点，人们越来越追求买房的性价比，而二手房即买即住的便利性，以及相对较低的价格是新房无法相比的。另一个是，随着城镇化的推进以及人口不断涌入大城市，中心城区已经很少有新房供应量了，新建商品住房开始逐步呈现“郊区化”的态势，无论是一二线城市还是三四线城市基本都是如此，也正是出于对交通、配套、工作、教育等因素的综合考量，许多人开始转向二手房市场。那么，我们应该如何看待二手房市场的突然“大火”呢？你会考虑二手房吗？
房地产从增量市场向存量市场过渡，未来二手房市场或将会“唱主角”
最近，业内不少声音表示，目前我国房子已经建得够多了，而且人均居住面积也达到了40平方米左右，住房总量差不多能够满足30亿左右的居住需求。对此，潘石屹也认为，房子总量够了，但是有的人依然还没有买房，如果把总量平均，每个人还能分到不少，所以房地产市场将会出现转变。在笔者看来，这种转变就是从增量市场向存量市场的过渡，也就是说，以前房子不够，需要大拆大建，但是现在房子基本已经够了，甚至过剩了，所以到了需要把空置的房子盘活来满足住房需求的时候了，其中房地产税、空置税等措施或是必不可少的手段。
根据统计，现阶段，四大一线城市基本已经进入到了存量房市场，存量房的交易数量远远超过了新房，是新房交易套数的3到5倍左右，而且这一趋势正在向其他的热点二三线城市逐步蔓延开来。此外，从长期来看，城市本身可供利用的土地资源就相对比较有限，所以未来新房供应日趋减少也是基本可以预见的趋势。综上来看，笔者认为，从“拼命盖房”转向“盘活存量”，这些变化基本预示着房地产市场正在发生转变，尤其是伴随这一轮房地产市场的理性回归，未来3到5年或将进一步进入以二手房交易为主导的阶段，而未来8年10年，甚至会“唱主角”了。
存量市场加快到来，在买二手房时，哪类二手房应该避开呢？
，空置率过高的小区
原因：房产保值和空间存在不确定性
空置率比较高的小区，无外乎两大类，一类位于城市偏远郊区，因为配套不完善带来的诸多不便利性，所以无人问津。另一类是炒房囤房比较严重的小区，在当前的楼市行情下，卖方基本被限售套牢，想卖也卖不掉。对于这些空置率较高的小区，尤其是第二类，如果房地产长期处于下行期，为了减轻月供压力，很容易引起抛售现象，往往会导致这个小区甚至周边小区出现区域性房价下调，因此，应该尽量避开此类小区。其实，退一步来说，就算房价不会下跌，此类小区基本也会趋于有价无市。
那么，购房者应该如何判断一个小区的空置率是高是低呢？整天蹲在小区门口守着或是挨家挨户敲门查看自然是不现实的，现在给大家提供两个最简单易行的方法，看亮灯率和停车场。针对前者，晚上七点以后站在小区外面整体看下亮灯情况，多观察几天就了解个七七八八了，而针对后者，可以看看地上和地下车位的停车情况，以及车辆出入小区的频率等等，随后心里基本也就有数了。总而言之，高空置率小区，在房子和保值方面存在着很大的不确定性，购房者尽量避开。
第二，出租户较多、人员复杂的小区
原因：安全性和生活舒适度相对较差
大家从小就听过“孟母三迁”的故事，如果把这则故事放在今天同样也毫无违和感。笔者认为，居住环境和社区氛围不仅仅会影响生活的舒适度，也不可避免地会对孩子的学习和和成长产生重要的影响。也就是说，买房并不仅仅只是买一套房子那么简单，周围环境带来的影响不可忽视，所以在购买二手房的过程当中，应该尽量避开出租户较多，人员复杂的小区。在笔者看来，此类小区往往都是一些规模较小，小户型偏多的社区，房价和房租相对较低，所以自然吸引了各色人群入住，但是也容易暴露出人员素质参差不齐等问题。此外，此类小区的物业管理水平相对比较落后，安全性往往无法得到足够重视，所以再便宜也不建议购买。
第三，又老又旧的“高层住宅”
原因：不仅容积率高，而且未来的拆迁难度也相对比较大
众所周知，国外高层住宅相对比较少，而我国的高层住宅则处于快速建设过程中。其实不难理解，对于我们这样一个处在城镇化快速推进阶段的人口大国来说，在的大城市里建造高层住宅不仅可以节约土地，而且还可以增加居住人口。因此，过去二十多年时间里，我们建造了很多高层住宅，这也是如今二手房市场得以快速发展的基础。笔者认为，面对大量的二手高层住宅，购房者应该尽量避开那些又老又旧的高层住宅，因为这些高层住宅不仅容积率高，而且未来拆迁难度也很大。
容积率，简而言之就是地上总建筑面积和占地面积的比率，不仅直接涉及到居住的舒适度，而且与开发商的成本密切相关。一般来说，一个良好的高层小区，比率不能超过5，否则建筑密度过高，压抑感会很明显，居住舒适度会大大下降，但是受土地成本的限制，这一点并不是所有项目都能做得到，以前的高层住宅更是如此。除此之外，再过20到40年，这些又老又旧的高层住宅将面临拆迁窗口期，与传统拆迁不同，这么多住户，开发商如何补偿才能获得利润是一个大难题，难道要盖到50、60层吗？这显然是不现实的。因此，综合这两大原因来分析，应尽量避开老又旧的高层住宅。
第四，房龄超过30年的“老破小”
原因：银行贷款难度较大，户型设计不合理等问题突出。
长期以来，“老破小”一直都是大家比较关注的二手房类型之一，而与新房相比，这类二手房往往位于市中心，按照一般思维理解，无论地段还是配套都值得考虑，但是面临的问题更值得关注。一方面，房龄超过二三十年的“老破小”，在层高、通风、采光、绿化等方面往往都不尽如人意，户型设计存在许多的不合理之处，而且由于住宅建设年代相对久远，建筑也出现了开始老化的可能。另一方面，根据各地区的情况来看，房龄超过20或者30年，基本就很难拿到贷款，往往只能选择全款购房，即使拿到了贷款，贷款年限往往也会被大大缩短。
当然，可能有人可能会说，我们买“老破小”不单单是为了住，而是为了等待以后的拆迁。在笔者看来，这显然属于一笔有风险的长线投资，且不说每个“老破小”都能拆迁本身就是个不现实的问题，而且由于占据地段优势，这类小区的拆迁补偿是一笔很大的支出，所以实现起来并非那么容易。此外，值得注意的是，国家正在推动“旧改”逐步代替“棚改”，通过加装电梯、社区绿化等方式来改善生活环境。根据业内人士预计，目前各地需要改造的老旧小区有17万个，涉及居民上亿，接近4万亿投资额。因此，在笔者看来，如果还抱着通过购买“老破小”来等待拆迁的心思，真的可以慎重考虑了。
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