[摘要] 不过就目前看来，下花园尚处于楼市发展初期，供应的住宅品质参差不齐，市场也缺少统一的形象和调性引领，更是缺乏品牌房企经典力作的横空出世。这个时候，下花园楼市正期待一次破局、一次发声、一次重塑。
在北京，上帝都无法解决的两大难题，一个是通勤，一个是房价。
打开手机微信，一年一度，仿佛节日朝圣般，刷屏的自媒体标题里总有一个是关乎以上两大痛点的。《通勤，正在“杀死”3000万城市青年》，《通勤,正在逼疯1000万北京青年》，你可以说他们是在贩卖焦虑，但从另外一个维度来看，焦虑这东西谁没有啊，还需要贩卖吗?
是的，焦虑这东西的确谁都有，关乎感情、事业、家庭等等，但身为一个北漂，通勤与房价的不友好却是可以直接摧毁他们留在北京的最后一根救命稻草。房价高居不下，迫使大量北漂屈居京郊区县，燕郊睡城的崛起也正是拜北京房价所赐。
尴尬的是，房价可以通过北漂的环线转移和迁居环京来得以解决，但通勤这个不仅仅存在于北漂身上的城市难题，却是任凭谁也躲不掉的。
“比上班还糟心的事，是自己被堵在了上班路上”
“别人上班像旅行，而我上班像取经”
“北京地铁早高峰把我挤瘦了”
也正因如此，当北漂在被高房价外溢到环京置业阵营中的时候，通勤便理所当然的成为了吸引北漂刚需置业的重中之重。
以燕郊为例，它之所以成为十年前北漂蜂拥而至的聚集地，正是源于它与国贸之间的通勤距离，而这个距离，恰恰可以抚慰北漂留在环京的心有不甘。
只是随着人群的聚集，燕郊所面临的通勤问题也在不断显露，根据高德地图交通大数据分析，燕郊驾车出行拥堵状况令人堪忧。
分析燕郊周边2公里延时指数发现，整体区域内的拥堵延时指数高达2.6，也就是说燕郊区域内每出行一，拥堵时间达到37，从分时拥堵走势来看早上6：00拥堵延时指数为1.72，直到晚上22：00拥堵依然在缓行警戒线上，全天拥堵或缓行时段高达17个。
一个不容忽视的问题是，这几年，以公路交通为主的环京市场，明显遇到发展瓶颈。一方面，由于北京疏解政策，通勤环京的人流量加大，导致日趋严重的拥堵状况。
另一方面，由于北京安保加强，进京车辆检查，大大影响了通勤效率。所以说，对于北漂而言，置业环京，公路交通通勤上的优势已经愈发削弱，而轨道交通的选择，才是北漂得以摆脱通勤压力的最优解。要知道，轨道交通不仅改变了出行的效率，在某种程度上，也在改变人们置业的理由和生活的方式。
如果半个可以抵达，无论使用什么交通工具，其实都具备了刚需住房的特质。这就让环京过去以养老、旅居、投资为主的市场，开始向能够满足居所属性的刚需市场转变。这种因交通利好带来的深刻演变，会进一步丰富市场的层次，对北京的疏解政策也能起到支持作用。
同时从另一个观察维度，通车运行的轨道线路所途经的环京城镇，很快将迎来一次彻底的价值重估。无论产业发展、配套升级，亦或是楼市房价的快速上扬，都会在一两年内迅速兑现。以上说明，随着新轨道线路的通车，环京各区域楼市的地位会因此而重新洗牌，有的城镇过去受追捧，但未来可能遭冷遇;有的城镇之前默默无闻，但将来会一鸣惊人。
对于购房者，洞察市场的变化，把握其中的机会，预判窗口期的到来，现在就要做好准备。那么，就现状市场而言，该如何判断环京楼市格局，发掘拥有巨大潜力的置业区域呢?
，优选开通轨道站点的区域
各环京区域中，当下已开通轨道站点的城镇非常之少。已开通的仅有天津武清和河北高碑店。马上通车的是，12月贯通的京张高铁，可到达张家口下花园。下花园位于北京西北方向，距离北京三环120公里左右。京张高铁通车后，下花园到北京北站仅需27，每半一趟，真正融入首都半生活圈。
远期轨道建设的还有京沈高铁、京唐城际和22号线，因此承德、北三县等区域也在轨道交通的辐射范围之内，只不过等待时间过久。
第二，优先选择住宅不限购的区域
即使轨道通过去了，但如果当地市场执行住宅限购的政策，也无法顺畅置业。现状环京限购执行非常严厉。自2017年5月以来，环京共有25个城镇先后出台限购政策。
严苛的城市为雄县、安新、容城、白沟;相对严格的城市是廊坊下辖县，譬如北三县等地;即使是政策宽松的城市如怀来、武清也要1-2年社保证明。那么详细盘查就会发现，即便未来有轨道利好加持，但如果叠加上住宅不限购条件，剩下的环京区域就只有下花园了。
下花园是环京楼市中不限购区域，未来很可能成为化承接北京外溢购房需求的地区，这个一触即发的节点将在京张高铁通车后，加速到来。
由此，京张高铁下个月通车后，下花园将迎来高光时刻——27内到达北京，且住宅不限购，置业无障碍。据此预判，下花园将成为明年环京楼市热度的区域。
从居住角度讲，下花园也是非常宜居的城市。其名称也隐含这一特质，早年辽代萧太后就将此地定为御花园，有着“北京后花园”的美誉。这里4A级景区鸡鸣山拔地而起，唐太宗、元世祖、萧太后、乾隆等多位帝王曾登临此地。戴家营河、洋河、东河三河并流汇入永定河。
国家森林公园环绕下花园城区，门前就是华北湿地公园。区域大范围森林覆盖，负氧离子丰富，无雾霾，全年优质空气质量超300多天，夏季平均气温要明显低于北京，也是消暑纳凉之地。
之前独特的生态环境和优质的冰雪运动条件，就有很多人来此度假休闲、旅居养老。而随着京张高铁的通车，这里生活愈加便利，开始具备居所的使用功能，特别对京西北中关村及大学院校的高知人群有巨大吸引力。
不过就目前看来，下花园尚处于楼市发展初期，供应的住宅品质参差不齐，市场也缺少统一的形象和调性引领，更是缺乏品牌房企经典力作的横空出世。这个时候，下花园楼市正期待一次破局、一次发声、一次重塑。
来源：地产营销人
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