[摘要] 经常跑盘的人应该有这样的感觉啊，张家口新房怎么现在90㎡都是做三房啊，2010年那种的两房产品现在一个都找不到了。
经常跑盘的人应该有这样的感觉啊，张家口新房怎么现在90㎡都是做三房啊，2010年那种的两房产品现在一个都找不到了。
很多业内人惯常解释都是说单价越来越高，所以要在控总价的时候增加功能性。
这种解释用了十年了如今还在这么说。我们是否想过，有没有可能是现在客户已经不要两房了。
一个操盘手曾经和我说过一个深刻的教训，他在一个项目做规划的时候发现，市场上的竞品都是做三房的，所以当初准备差异化竞争，规划了80㎡的两房类产品。
万万没想到的是，项目一经面世的时候，大家还是一窝蜂的去买三房，项目内剩下这样的两房产品无人问津。
后来盘过客户才发现，不论项目在哪里，多么偏远多么刚需，如今市场上大家都是置换买房，所以对于置换买房，三房是起步，面积控制的好3+1就更好，这和什么二胎无关，这和什么功能性无关，就是因为自己住过一房两房了，再怎么样他们都不会买回以前的产品。
买房人同样也不会吃回头草
所以大家不知道是否能够感受到一个现象，当置换越来越主流的时候，楼市这个赛道就像一个涡轮，底部抛弃老破小，上面浮起来依然在旋转的是大量的改善性的产品
而中心核心驱动的人群，都是一个个置换客户
这样的涡轮看上去在内部循环，但是本质上还是有力量的，外部潮水要进来越来越难，而自己的门槛壁垒也随着旋涡越来越高。
当然很多人问，张家口这个大城市，产业单身汉呢，刚结婚的小夫妻呢，他们都不需要一房两房类产品么?
嗯，需求确实存在，但是这样的需求被转移了，产业单身汉或者年轻毕业生，未来越来越多的被租赁市场吸纳，而新婚小夫妻，本地的本来就有房子，外地的在等待房票的降临。
所以没有意外的话，未来家族式购买会越来越多，不管是长辈买来给小孩的，还是小孩出钱长辈出房票的，你不用去揣测他们为什么而买，但是需要明白在房票有限的前提下，一个大家族捆绑的更加的紧密。
而也正是因为如此，三房四房才更有市场，三代同堂虽然在未来不会真正落地，但是在营销阶段现在却那么的切中要害，因为来的都是一家子人。
那种只身一人来到售楼处的场景越来越少了，一个人买几套的样子更加不复存在，客户端变的笨重冗长，营销也变得越来越枯燥乏味。
当然，一个赛道的游戏，从来不是一个环节的存在，我们可以看下土地市场和房企端口：
土地市场如今越来越单一了，我们偶尔会看到一些土地以低溢价率成交，背后其实核心是因为能够拿到土拍门票的房企越来越少了。
不得不说，前几年那些有钱就能拿地的模式，却是推高了张家口土地楼板价。但是如今这种高门槛进场的模式，也拦住了大量的房企。
基本上还能在张家口拿地的，大概就是在张家口持续开发多年的深耕的企业，换句话来说，做的越久越能够拿地
这没什么不好，的不好就是市场没有新鲜面孔，玩家就那么几家。经过这么一轮，张家口已经不再存在2005年前后。
你问我对明年张家口楼市有什么好产品可以期待，我咀嚼了一下好像还能说出一二两个，但是真的能给人眼前一亮的，真的已经没有。
可以期待的就是今年张家口谁是楼盘卖得的，当然这个关键因素取决于谁的分销开的高。
这大概就是张家口楼市整体的呈现的现状，我们可以感受到不论是土地端、产品端、房企端以及客户端，对于未来的现状大概都可以窥视出一二。
整个行业的活力远不如以前，意外和惊喜也不太如以前。
伴随着行业在张家口发展了20年，张家口如今已经基本解决了大多数人的居住问题，哪怕是刚需性买房也因为这几年的拆迁和棚改几乎完成了闭环。
而2016年的那一轮高位时候的高峰，把市场所有的需求都推到，然后消耗到了。
如今当居住和资产双重结合下的楼市，用户购买的理由越来越单一，不是为了保值增值而买，也不是为了居住刚需而买，就是为了买而买。
在房票定额发放的当下，不是用不用的问题，而是如何用到的问题。
当然我们或许也可以明白这样的趋势，因为过去所谓的意外和惊喜，大部分都是房价的意外和惊喜，所谓的创新型产品在房价面前都显得不值一提。
2020年没有意外或许也是一件好事情——
楼市老去不代表没有市场，楼市老去某种程度上代表着过去的模式的空间越来越小，但是底层依然孕育着更多的机会。
比如租赁市场崛起，比如老旧房产翻新，比如存量资产的运营，等等等等。
楼市已经老去，但是不代表楼市已经死亡，某种程度上依然活得很好。
无非对于我们来说闭着眼睛买房的时代已经过去了，对于产品的选择，对于地段的选择，需要更好的筛选和辨别
是否能够坦然的接受这样的现实，决定了是否迎接更加不可测的未来，这真的是一个很好的问题……
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