[摘要] 此二手房市场年度报告来源于RealDATA，空·白研究院整理，包含京津冀城市、长三角城市、大湾区城市、中西部城市、其他城市内的全国重点20城，希望对您有益。
此二手房市场年度报告来源于RealDATA，空·白研究院整理，包含京津冀城市、长三角城市、大湾区城市、中西部城市、其他城市内的重点20城，希望对您有益。
核心观点
2019年，房地产政策环境收紧
中央层面：以稳为主，防范风险。不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，坚持房住不炒，聚焦房地产金融风险。反映到二手房市场，体现为慢成交、慎决策，价格可商量。
地方层面：因城施策，差异叠加。因城施策进一步深化，叠加差异化的区域发展规划和各地抢人大战，二手房市场不同城市群区域分化明显，相比京津冀城市群，长三角和大湾区释放出更大能量和潜力，因应资源禀赋和政策利好的差异，城市群内部不同市场表现迥异。
回顾2019年的二手房市场，我们看到以下6个趋势：趋势一，成交周期长，区域分化明显。从成交情况来看，业主成交周期普遍延长，更多城市议价空间变大，价格可商量；成交均价变化区域分化明显，长三角和大湾区有更多城市涨价出售的房屋占比提高，京津冀和成渝等城市群降价出售的房源占比更高了。
趋势二，业主悲观，挂牌量少价低。从供给端来看，业主普遍信心不足，新增房源量和挂牌均价普遍下跌，调价房源中降价比例走高；供给端业主信心表现出区域差异，挂牌均价上涨的城市主要位于长三角和大湾区。
趋势三，人气上涨，但成交率降低。从需求端来看，新增客户量和带看客户量普遍上涨，但带看转成交比上升，意味着经纪人需要更多的带看才能促成一套房源的成交，效率降低。趋势四，新增客房比普遍上涨。从供需平衡来看，新增客房比普遍上涨，相比京津冀，长三角和大湾区卖方话语权更大。趋势五，城市群内部市场分化。资源禀赋和政策利好的差异，使城市群内部不同市场表现出明显差异，京津冀的石家庄、长三角的苏州、大湾区的东莞等城市相比城市群内其他城市，均有更好的市场表现。
趋势六，改善住房需求凸显。分面积段来看，多数城市60平以下及140平以上二手房成交量占比下跌，60-140平、尤其是90-120平二手房成交量占比上扬，改善需求更凸显。
成交情况
总成交量
对比2018年，大部分城市全年总交易量同比上升，城市群分化明显。
•京津冀量价齐跌为主，议价空间大。业主平均成交周期延长幅度大，更多房源属于降价出售，涨价房源占比低，仅廊坊略超过10％；京、津议价空间变大。
•长三角量价齐升为主，议价空间缩小。苏州外的长三角城市与京津冀一致，业主成交周边延长，苏、沪涨价出售的房源占比更高了，南京、杭州有更多房源是降价卖出的，除南京外的长三角城市议价空间缩小。
•大湾区量价齐升为主。东莞表现最突出，惠州则差强人意；业主端出售周期普遍延长，除惠州外，其他城市购房端决策周期缩短、涨价房源占比提高；深圳议价空间缩小，东莞、惠州价格更可商量。
•成渝城市群中，成都量升价跌，重庆量跌价升。业主端和购房端成交周期均延长，降价出售的比例升而涨价出售比例降；议价空间扩大。
成交均价
•从成交均价值来看，北京、深圳、上海3个城市依然是重点20城中成交均价的城市，二手房成交均价分别是60754元／㎡、60477元／㎡、48642元／㎡。
•对比2018年，重点20城中，10个城市二手房成交均价同比下跌，其中8个城市跌幅超过2％；10个城市二手房成交均价同比上涨，其中8个城市涨幅超过4％；20城中，大连、郑州成交均价涨跌幅超10％。
供给情况
新增挂牌量
•多数业主信心不足，不愿此时卖房。
与2018年相比，重点20城中17个城市的新增房源挂牌量下跌，14个城市跌幅超10％。
•选择这时卖房的业主，大多选择降低挂牌价。
从值来看，深圳、北京、上海新增房源挂牌均价；深圳平均挂牌价6.63万元／平方米，超过北京6.10万／平方米的平均挂牌价。
对比2018年，2019年重点20城中，13个城市的新增挂牌房源均价出现下跌。
经纪端效率
带看转成交比
•多数城市成交效率下降，一套成交需要更多带看客户量。
从值来看，重点20城中，19个城市的带看转成交比在20以内。带看成交比通常用于衡量一个组织内经纪人的作业效率，即平均带看多少组客户能够带来1个成交。
对比2018年，厦门、东莞、成都、上海、郑州、南京的带看转成交比下降，经纪端效率提升；其他城市带看转成交比上涨，经纪端效率下降，一套成交需要更多带看才能完成，效率下降，侧面印证市场变化。
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