[摘要] 以房产商品化为界限，地产行业出现第一次重大改变。在1998年以前，大家对买房这件事没什么概念，城市里流行福利分房，小县城、地市有大量的小产权房，农村都是自建的平房和瓦房。别说分期付款这种买房方式很多人无法接受，就连像样的小区都没多少，当时大城市虽然有商品房的雏形，却没有流行开来。
以房产商品化为界限，地产行业出现次重大改变。
在1998年以前，大家对买房这件事没什么概念，城市里流行福利分房，小县城、地市有大量的小产权房，农村都是自建的平房和瓦房。
别说分期付款这种买房方式很多人无法接受，就连像样的小区都没多少，当时大城市虽然有商品房的雏形，却没有流行开来。
到了1998年，房改启动，房地产正式成为经济增长点，房产成了货币的“蓄水池”。
1990-2000年，广义货币M2增加了8倍，用CPI衡量的物价，上涨了101％。
从2001年至2018年末，18年的时间里，M2增加了11.5倍，但CPI上涨不足50％。
显然，过去这些年，流通中的货币虽然增加了很多，但我们的物价其实并没有增长太多，新增货币大部分都流入到了房地产之中，这就是房价持续上涨的原因。
如果说1998年开启了楼市的新生，那么，到了2020年，楼市迎来了第2次重生。
最关键的信号是：高层发出了1号文件，释放出1个信号。
据中房报近日报道，高层下发了抓好“三农”领域重点工作的意见，这是21世纪以来，第17个指导“三农”工作的一号文件。
中央农办主任、农业农村部部长韩长赋表示，农村基础设施不足、公共服务落后是重要的民生问题，也是城乡发展不平衡、农村发展不充分最直观的体现。
在破解乡村发展用地难题上，文件指出，“农村集体建设用地可以通过入股、租用等方式直接用于发展乡村产业”。
值得注意的是，关于“农地”的这种提法，是21世纪以来首次提议。
受访专家认为，“入股”意味着要有定价，而定价则意味着要先“入市”，农地入市改革有望进一步推进。
为什么说关于农地提法这个信号，意味着楼市迎来第2次改变？
我们分两方面来讲。
1，先来说一号文件的重要性。
顾名思义，所谓“一号”，原指每年发布的份文件，现在已成为高层重视农村问题的专有名词。
在1982年至1986年，高层连续五年发布以农业、农村和农民为主题的文件，从2004年至2020年，又连续十七年发布，足见三农问题的重要性。
2，关于农地的提法，亮点在哪里？
请注意这句话：集体建设用地，可以入股、租赁。
正如专家所分析的，要入股，就必须要有一个价值去衡量，如何去衡量？当然要参考同区域的地块价格，即土地招拍挂，房企拿地、盖商品房的价格，不管最后的出价是高还是低，至少我们找到了农地入市的一种途径。
这是以前一号文件没有出现过的提法，惟其如此，才值得我们重视。
农地入市，对楼市来说意味着什么？
答案很简单：土地供给规模将会大幅提升，租赁房市场将迎来巨大发展空间。
众所周知，在2008年以后，最重要的抵押品就是房产，房价上涨的根源，是由地价决定的。
各城市进行土地开发、招拍挂，将生地整成熟地，向金融机构申请融资支持，或者直接在市场发债融资，而中小企业的融资，也基本依赖老板和企业主的房屋抵押，更不用说个人购房者及房企的贷款了。
也就是说，这些年来，流入房产市场的土地很“稀有”，才造就了高地价和高房价，每年15％以上的M2增速，让房产的保值增值属性凸显。
而农村集体土地入市，重点解决了土地供应不足的问题，相当于从根源上，遏制了房价进一步上涨。
土地供应增加，意味着租赁房、保障房市场将迎来扩容，这是房地产一直以来的“痛点”。
租赁房过去这些年没有被广大购房者接受，一是因为颠沛流离，没有安全感，二是因为体量太小，无法享受和购房一样的学区、落户、考试等权利。
但是，农地入市改变了格局，巨大的土地供应，用地性质并不会改变，也不会冲击原有的商品房体系，不耽误房企拿地、盖房、卖住宅，与此同时，给购房者多了一个新选择。
让楼市焕发“第二春”，说是“重生”，一点也不为过。
事实上，在一号文件提出农地入市渠道前，去年就有不少“风声”出现。
比如，2019年8月份，集体土地入市扫清了法律障碍，征地按照区片综合地价进行补偿，允许集体经营性建设用地入市，入市须经2／3村民同意，明确只因公共利益需要才可征地，鼓励自愿有偿退出宅基地。
在2019年10月份，《中国证券报》报道称，距离4200多万亩集体土地直接入市还剩不到2个月时间，记者了解到，黄金周之前，自然资源部在京分两期举办了新修改《土地管理法》专题培训班，做足了准备。
从这个角度上来看，本次文件中对于农地的描述，是从“顶格”层面一锤定音了。
当然，大家也不必担心集体土地供应市场，会对商品房体系造成冲击，从目前的情况来看，农地入市主要围绕政策性住房展开，比如租赁房、保障房，集体土地可以提供低廉的成本，建成房子后不作为商品房卖出，各个城市可以委托当地第三方专业机构运营。
对城市来说，随着中心城区逐步扩张，城郊、棚户区的农村集体土地，有了新的利用途径，同时给大刚需、租房者、无房者、大学生、白领提供了安家之处，让房地产市场走向多渠道供应的体系。
对农村来说，让广大农民、劳动力有了更多样化的收入，不至于一家人去外面打工，土地、宅地却只能在闲置，与此同时，入股、租赁等手段又能确保农民把土地产权牢牢握在手中，一举多得。
一句话总结：小小的一句“农地入市”，事关我们每一个人，农村的、城市的、城乡结合部的，所有劳动力都将会受到影响。
统计局发布的数据显示，2019年末，0-15岁人口为24977万人，占总人口的17.8％；16-59岁人口为89640万人，占64.0％；60岁及以上人口为25388万人，占18.1％，其中，65岁及以上人口为17603万人，占12.6％。
以16-59岁年龄段来看，相当于9亿人会受到新政策的波及，城市里的刚需族住有所居，农村的劳动力老有所养。
在这场房地产市场的第二次转变过程里，作为旁观者，我们有幸见证了楼市逐步回归理性，作为参与者，我们每个人“居者有其屋”的目标，正在一步步实现。
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