[摘要] 第三方机构统计数据显示，2020年以来，房贷利率持续下调，已连续下降7个月。房贷利率为何7连降？预计三四季度还会继续下降吗？围绕社会关注的热点问题，相关专家学者这样说。在再加上当地开发商拿出了各种优惠政策，2020年买房也不错！
第三方机构统计数据显示，2020年以来，房贷利率持续下调，已连续下降7个月。房贷利率为何7连降？预计三四季度还会继续下降吗？围绕社会关注的热点问题，相关专家学者这样说。
图片来源：融360大数据研究院发布的2020年7月中国房贷市场报告
经济周期和宏观调控政策环境变化
“造成今年以来房贷利率下降的首要原因是，经济周期和宏观调控政策环境的变化。”中国社科院财经院综合经济研究部副主任、清华大学ACCEPT研究员冯煦明告诉经济日报记者，事实上，除了房贷利率之外，其他各类主要贷款产品的平均利率也都呈现下降态势。以代表性较强的LPR利率为例，去年4季度到今年二季度之间总体上就是下降的。今年7月份，1年和5年期的LPR利率分别为3.85％和4.65％比年初分别下降了0.3和0.15个百分点。
招联金融首席研究员董希淼同样表示，今年以来，为应对经济下行和疫情冲击，央行采取多种货币政策加大流动性投放，货币政策更加灵活适度，银行间资金较为充裕。同时，央行在注入流动性的同时，通过降准以及下调逆回购、中期借贷便利等操作利率，降低银行资金成本，推动作为房贷定价基准的LPR持续下行。
一个值得注意的现象是：相比于其他类型长期贷款利率而言，房贷利率降幅更为明显，例如截止7月份，5年期LPR利率比年初降低了0.15个百分点，而平均期限更长的房贷利率则降低了0.28个百分点。为何出现该现象？对此，冯煦明表示，这是因为在经济下行周期下，加之疫情的影响，企业面临的投资降低、投资风险增大，因而对信贷融资的需求有所减弱，导致金融机构在一定程度上面临“资产荒”问题；而对于银行而言，房贷资产相比一般企业信用贷款，具有风险更低、稳定性更强的优势，通常被认为是更优质的资产。“因而在经济下行压力加大的情况下，银行也的确有激励增加房贷供给。事实上，在房贷利率下降的同时，房贷的审批流程、办理速度都在明显加快。”
在实际调研中记者也发现，多家银行都表示，在资料齐全的情况下，个人房贷基本一周内可批贷。
此外，董希淼表示，今年3月以来，根据央行部署，银行启动存量浮动利率房贷定价基准转换工作，多数客户转换成以LPR为定价基准，在LPR下行之后，存量房贷利率也有所下行。
大面积下行态势或难再现
7连降已是既定事实，另一个引人关注的问题是：还会不会降？
对此，多位业内专家的观点都是，预计下半年房贷利率会基本保持平稳，不再延续今年上半年持续下降的趋势。“预计今年三四季度，房贷利率还将会有小幅下降，但幅度相比上半年会大大缩小。”董希淼表示，为支持实体经济，7月30日中央政治局会议以及央行发布的二季度货币政策执行报告都要求，推动综合融资成本明显下降。预计三四季度，市场流动性将继续保持合理充裕，LPR仍将会继续下降，以LPR作为定价基准的房贷，也会顺势下行。
“二季度我国经济已开始V型复苏，在今年秋冬季节不再爆发严重疫情的情况下，预计三四季度经济将会拾阶而上，持续回暖。在这种情况，尽管货币政策仍然会保持更加灵活适度和结构性宽松，但宽松力度在边际上会有所减弱。”冯煦明表示，更重要的是，房地产信贷的过快增长可能会对其他实体企业融资形成“挤出效应”，这在当前宏观经济形势下是需要极力避免的。正因如此，7月份政治局会议特别强调，货币政策要“精准导向”，要确保新增融资重点流向制造业、中小微企业。
换言之，从信贷投放看，下半年信贷投放的重点是制造业和中小微企业，房贷大幅度增长的可能性也不大。
与此同时，董希淼表示，9月份将基本完成存量房贷定价基准转换，存量房贷利率中枢整体下移。但是，下半年的货币政策不会进一步放松，而是更加强调适度，与房贷利率关系密切的5年期以上LPR下行的空间并不大。
实施差别化住房信贷政策
在业内人士看来，短期内，在货币供应量和社会融资规模增速大幅高于名义经济增速的情况下，部分城市房地产调控会继续收紧，防止资金不合理的、过多流入房地产市场，过度推高房价。
融360大数据研究院分析师李万赋表示，进入2020年下半年，房地产市场受疫情的影响已经逐渐减小，甚至出现过热的苗头，发布楼市调控收紧政策的城市逐渐增多。仅仅7月份，就有杭州、东莞、宁波、深圳等6个城市出台严控政策。“虽然从表象来看，这些严控措施多是起因于房价上涨过快，但住房信贷措施也是房地产调控的重要一环，而且5年期LPR报价已连续三个月未变，其中应该也考虑到避免刺激房地产市场的因素。”
此外，董希淼表示，在中央反复强调“房住不炒”以及不以房地产作为刺激经济的手段等情境下，部分房地产热点城市，对部分房地产政策进行调整。在这些热点城市，如果房贷增长过快、利率下行明显，预计央行将通过窗口指导、市场利率自律机制等进行约束。
在董希淼看来，较为优惠的房贷利率，应主要集中在首套房贷，旨在降低刚需购房者负担。从中长期看，“房住不炒”仍将是房地产调控的主题。“下一步，央行和银行应根据购房区域、主体的不同，综合运用多种手段，量价并举，长短结合，既调控总量又调整价格，既满足刚性需求又抑制投资投机，既着眼当下又引导预期，因城施策，进一步实施好差别化住房信贷政策。”
新闻多一点：不断降低房贷利率能减轻居民住房压力吗？
有观点认为，可以通过不断降低房贷利率来减轻居民住房压力。这种观点是否正确呢？对此，冯煦明表示，单独看起来（经济学上所说的“局部均衡”）是似乎有道理，但实际上站不住脚，如果放在国民经济发展全局之中则会造成极大的扭曲，弊大于利。
冯煦明进一步指出，减轻居民住房压力，关键要从建立完善房地产长效机制这一根本矛盾入手，这也是壮大和活跃经济“内循环”的一项基础性工作。目前，我国正在形成以如下“三支柱”主要手段的房地产长效机制：一是优化住宅建设用地的空间供给结构。根据人口流入流出趋势，调整城乡之间、不同城市之间的住宅用地供给格局，避免供需机构性失衡。二是增加各种类型的政策性住房供给，以及在一二线城市大力发展住房租赁市场，切实提高租房居住的稳定性、便利性、可靠性和宜居度。三是“一城一策”式的房地产市场中长期发展规划和短周期调控。
也就是说，在利率市场化的总体背景下，房贷利率不宜成为房地产调控的主要手段，其政策功能将不断弱化。
来源：经济日报
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