[摘要] 回顾过去这4年多，房地产调控取得了显著的效果：一方面，全国房价水平逐步趋于稳定，而且不少城市的房价还出现了实质性下跌。
公开数据显示，2010年平均房价不到5000元，而截至2020年时，平均房价达到了9980元，已经逼近万元大关。当然，这还只是平均房价水平，如果要具体到城市来看，不少热点城市的房价涨幅都超过200％，甚至300％。就拿深圳来说，过去10年，平均房价水平从1.7万元左右上涨到了7.5万元，上涨了4倍多，房价涨幅高达330％。因此，长期以来，“有钱就买房”成为了国人心目中最稳定也最值得信赖的投资方式。
不过，伴随房价一路上涨，作为解决老百姓居住问题的民生行业，房地产的走向似乎偏离了居住的范畴，尤其是伴随投机炒房需求的不断增长，房地产似乎变成了一场以盈利为目的的金融游戏，结果不仅挤压了刚需自住群体的权益，也对居民消费、实体行业等产生了挤压效应。因此，从2016年开始，国家加强了对房地产市场的调控。如今已持续4年多时间了，调控时间之久，调控政策之严，已经远远超出了很多人的想象。
回顾过去这4年多，房地产调控取得了显著的效果：一方面，房价水平逐步趋于稳定，而且不少城市的房价还出现了实质性下跌。比如，根据中国社科院发布研究报告显示，截至2020年，相比2017年、2018年房价点时，济南、郑州、石家庄、中山、青岛、天津、廊坊等城市的房价下跌幅度都超过了10％。另一方面，只涨不跌的房价预期也得到明显的扭转，买房观念逐渐回归理性，二手房成交周期不断拉长，投资炒作氛围大大减弱。
那么，未来5年，这种楼市行情还会延续吗？对于这个问题，国家给出了明确的暗示。在十四五（2021-2025）规划中表示：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”，同时还提及“要促进住房消费健康发展”。不难看出，房住不炒已经成为了长期政策。不过同时也透露出国家既不会刺激房地产，但也不会打压房地产，平稳和健康将是主基调。对此，经济学家李迅雷打了一个比方，过去10年，很多城市的房价都上涨了10倍以上，但未来10年房价可能只上涨1倍，而且他还预言，在房地产分化的趋势下，未来5年房价下降的城市个数会超过上涨的城市个数。
显然，无论是从政策导向，还是专家的观点看，房地产都告别了高歌猛进的阶段。一般来说，在房地产的上升期，无论买什么房子，基本都能享受到房价上涨带来的财富增长。但是，未来5年，在房地产平稳期，买房将不再是稳赚不赔的一件事了，买对了可能仍旧是“硬通货”，但一不注意反而有可能出现亏损的情况。说得直接点，未来5年买房将进入“精挑细选”的时代。根据市场行情看，有3类房子可能会变成“烫手山芋”，不仅住得不舒服，还不容易转手，不少懂行人已经开始悄悄脱手，购房者应该尽量避开。
、物业管理水平落后的高层住宅
在买房过程中，购房者往往只关注开发商的资质，而忽略了物业管理的资质。实际上，买房一阵子，物业一辈子。物业管理水平的好坏不仅直接决定日后业主居住的舒适度，而且还决定着二手房市场的成交价格，而后者往往是购房者最为看重的。
以笔者附近的两个小区为例，仅仅一巷之隔，都是品牌房企开发的房子，其中一个房龄已经超过10年，另一个房龄仅仅3年，但前者却要比后者每平米高出了2000元。为什么呢？因为前者属于封闭式小区，而且物业管理水平较高，在周边一直都有良好的口碑，所以房价一直比较坚挺，而后者属于开放式小区，人员可以随意进出，无论是居住环境还是卫生情况都不尽如人意。虽然短期的差距还能接受，但从长期看，再过八年十年，两者之间的差距可能会越来越大。
需要注意的是，尤其应该避开物业管理水平落后的高层住宅。虽然房子的产权有70年，但一些房子的使用寿命未必能达到70年，因为很多房子交房五、十年后，外立面墙皮、瓷砖脱落等质量问题就开始暴露了，如果再加上物业管理比较落后，最后小区的品质将会大打折扣，不仅住起来不舒服，想要转手也比较困难。另外，与多层住宅相比，由于高层的居住密度比较高，将来会不会拆迁，能不能拆得起也是个问题。
第二、不被广泛认可和承认的小产权房
与商品房相比，小产权房最突出的特点就是便宜。对于同一个地段而言，小产权房的价格至少要比商品房便宜一半，在不断上涨的房价面前，这自然能够吸引一些购房者选择小产权房。但是，购房者应该看清小产权房所面临的风险，切不可捡了芝麻丢了西瓜。
一方面，小产权房不被国家认可，基本属于违法建筑，所以很容易面临纠纷、停建，甚至拆除等问题，对于购房者来说，结果可能竹篮打水一场空，既无法取得房产，也无法取回房款。另一方面，由于小产权房不被广泛认可，所以市场流动性比较差，空间也比较小，一旦入手，将来想要转手就比较困难了。
除了以上两点，最重要的一点是，国家已经明确了小产权房的未来发展走向：不予确权登记。自然资源部在《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》中指出，对乱占耕地建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等都不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。由此可见，小产权房的转正之路遥遥无期。除非是本地本村的购房者，否则对于持有小产权房的其他群体来说，这无疑是一块“烫手山芋”，所以不要盲目贪图便宜。
第三、房龄超过20年的“老破大”。
如今，考虑到结婚，孩子上学，落户等一系列问题，房子几乎已经成为了生活的必需品。因此，面对高房价，很多人就把眼光放到了二手房市场。的确，二手房市场可以淘到不少品质不错的房子。但是，尽量应该避开房龄超过20年的“老破大”。
原因有三点：1、由于建筑年代久远，这些房子基本没有专业的物业管理团队，而且户型设计也基本不能满足现代人对于品质的追求，居住体验较差。2、由于房龄较高，房产估值偏低，银行出于对未来风险的考虑，贷款并不容易获得审批，而且即便通过了贷款审批，往往也会缩短了贷款年限，或者要求购房者提高首付比例。3、“老破大”与“老破小”不同，“老破小”具备户型小、总价低的优点，所以一定程度上可以吸引刚需过渡。但是，“老破大”总价比较高，这类房子基本属于有钱人看不上，但没钱的又买不起，所以容易陷入有价无市的行情，即使无人问津也不足为奇。
总结：过去10年，由于楼市整体处于上升期，所以凡是早买房的基本都赚得盆满钵满了。但是，未来5年，在房住不炒的长期定位下，房地产市场将持续进入平稳期，在这样的情况下，只有品质房产才能经得住调控和时间的考验，而那些普普通通的房子将会被打回原形，甚至迎来贬值的可能。我们上文提到的这3类房子，不仅住起来十分不舒服，而且流通性也开始降低了，所以将来很可能面临“无人问津”的尴尬。对此，你怎么看呢？欢迎留言讨论。
信息来源：楼市纪
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