随着美股高位巨震、全球利率上扬，被投资者公认世界三个体量最坚硬的资产泡沫：美国股市、日本债券和中国房地产，前两个已经出现顶部信号并开始巨量震荡下跌。
很多朋友开始担忧中国房地产，特别是在未来全球货币供应都收紧的大环境下，我们的房价是否也会出现暴跌？
几百年的全球金融史告诉我们，十次危机九次地产。无数人对中国房价的揪心，不仅仅是因为很多人的真实住房刚性需求，更是因为过去两年很多人把身家都压到了房子上面。
特别是身处2018年这一个让人生畏的年份，2008和1998的金融海啸对很多人来讲还没有完全消散，十年一轮回的危机论此时又四面楚歌的萦绕在我们耳边，令每一个人内心生畏。
然而危机如同其字面含义，危险与机遇是彼此相随，相伴相生的。市场现在愈加复杂，政府的顶层设计和调控手段也愈加具有前瞻性和精准性。我们对市场的理解不能再停留在过去的五年十年之中。
作为普通老百姓，在分析问题、研究房地产这种大类资产时一定要试图站在顶层决策者的角度来看待他们如何理解与调节中国这个宏观大账户。
房地产的困局
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2018年伊始，中国房地产依旧冰火两重天。以燕郊、固安为主的环京房价暴跌近半后依旧成交冷清，加之2月9日河北政府在住建工作会议上宣布继续严加调控，整个环京房产的未来清晰可判！
而环沪周边的强二线杭州、南京却依然一房难求。一些二线城市比如武汉、成都买房依旧需要去“抢”，但更多的二三线城市房屋交易大厅却出现门可罗雀之状，房产交易冰到零度，大量二手房门店关门，中介早早放假。
四五六七八线就不用说了，在这一轮货币化安置和棚户区改造的大运动后，房价大范围补涨，但很遗憾，90%以上的城镇房价现在就是中长期的制高点。
我们回过头来看一下现在很多依旧热点的核心城市，比如杭州、成都、南京、武汉。不错地段新开盘的房子依然需要“抢”。其实形成“抢”的局面核心本质并不是市场的买盘情绪和资金支撑体量依旧像16、17年一样高涨和充足，而是由于这些城市房屋库存下降后，新增商品房供应相对短缺，导致供给关系中的供给端出现大幅减少，而需求端的降低速度远远没有跟上供应端的降速，形成“相对”供不应求。还有一点就是，这四个城市是未来最有可能挤入一线城市的种子选手。
这样一来，这些城区优质地段的商品房就成为了稀缺品，并且这种局面短期难以打破。
但何如更深入的理解2018年我们的房地产发生的变化和未来大多数重点城市的趋势。我们需要更清晰的分析。
解局！房企融资方式的转变！
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很多人质疑政府大力发展租赁市场的可行性！因为土地出让金对地方政府很重要啊，租赁市场发展政府拿不到钱啊。
国家这个大账本，你一定要理解对的。这很重要！
以前房地产的玩法是我们的政府卖地，开发商融资拿钱去买地，然后开发建设卖房，这样一来，整体债务就从开发商转嫁到居民头上，购房者通过每月还月供把流动性还给银行，所以我们看到过去政府部门的杠杆率下降，居民部门的杠杆率上升。
这就是过去的玩法，但这种玩法，有两个巨大的弊端。
，由于房地产是银行的信贷抵押物，所以房屋成了信贷货币印钞的源泉动力，所谓货币大放水，其实是信贷货币的泛滥。而非房地产的实体经济发展增速又无法超越信贷货币的增长速度，导致信贷货币在资产（主要以房产为主）里面空转，不断相互进行背书从而造成资产泡沫，使得货币流动性难以进入其他的实体领域。
第二，由于信贷货币在资产空转，造成资产泡沫，以一二线核心城市的核心城区地段成为资产稀缺品并价格高企，转而使得这些核心城区的老破旧拆迁成本激增，无法完成城市核心区进一步迭代升级，既然这样，开发商转而开发新城区和城郊结合部，而政府乐得所为。
那么未来租赁市场的崛起将打破过去的格局，房地产的利益格局将发生变化：
政府把大量的土地引导到租赁住房使用性质，这样政府不再卖地，而是卖经营使用权，开发商和大型企业自己举债融资开发建设并且经营租赁房源，租客通过房租来提供资金流动性的支持。
这里还有一个重点环节，就是银行等金融机构扮演的角色。作为银行等金融机构在整个环节里面负责把这些房屋的打包做成REITs通过各个金融渠道口进行销售，获得的资金来对冲开发商的举债，投资者通过购买REITs的份额买走银行等金融机构给开发商打包的REITs，让本金回流到开发商手里。
这样一来，由于整个链条不涉及到间接融资而是直接融资，那么商业银行不再释放M2，我们的货币口子就扎住了。接下来，开发商和银行等金融机构吃资产包里面的息差，而投资者吃REITS里面的租金。
那么，租赁市场里政府吃哪一块儿呢？别忘了，土地依旧归政府，土地的归政府。更别忘了，银行等金融机构的利润是归属财政部的！
巨头的救赎
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当大家更深一步了解房地产市场利益格局的转变后，也就更能理解十九大报告中为什么把过去购租并举的住房制度改成租购并举的住房制度背后所传达的深意。
简单讲，其实就是把土地与房产做一次剥离，然后把房产的拥有权和使用权再做一次剥离。
这种剥离，会产生房地产市场新的利益格局。资金的逐利势必要求出租率和租金达到率的“拉弗曲线”值。
所以，未来一二线城市的租金将趋同月供，这是毫无疑问的。换句话说，中国目前极低的租售比将逐渐逆转，租金上涨的速度未来将远超过房价上涨的速度。
与此同时，由于金融体系对信贷购房支持的乏力，2017年商品房销售13万亿的记录将在未来很长时间难以逾越。从2018年开始，房地产销售将持续进入低迷期。
这种长期低迷会形成居民部门沉淀巨大的购买力，当租赁市场不断完善后，这种购买力会跟长期压抑的房产信贷增量形成一种巨大的合力，等未来政策放开房地产调控的时候继续支撑一二线城市的房价。
而房价，将很难用一句或几句话简单概括。
未来，房价将出现这样结构分化。未来一二线城市将与三四五六线城镇继续分化；即便一二线城市里，城市与城市之间也会分化；同一个城市里，片区将与片区分化；一个片区里，街道将与街道分化；甚至一个街道上，不同小区之间，优质小区也将与老破旧价格出现分化。
这就是未来房地产的结构行情。
2018年，就是一个新时代的开端！危机，危险与机遇相随！
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