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编辑丨大副
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葫芦刚刚按下，瓢就有了上浮的迹象。
时间不知不觉来到下半年，房地产注脚由“房住不炒”变为“房价不涨”，在坚决摒弃“夜壶”的决心下，楼市呈现出提前入秋之势，高房价熄火已成定局。
然而脱缰野马般狂奔的房价被紧急刹车，但并没有失去接盘侠，气象更迭的租房市场用实际行动——高额房租涨幅，正式宣告高房租接棒高房价。
房价骤冷横盘、房租极速向上，楼市共识悄然换位；这对孪生兄弟的境遇拼凑出了楼市转型期的新世相。
01
高房租接棒高房价
房价与房租，两者之间存在着天然的传导关系。这两年来的楼市调控，硬生生把一线楼市打成了滞涨模样，但由房价吐出来的血，早已经被蓄势待发的高房租接了个满盆。
以北京为例，自2017年3月开始，北京房价只能用四个字来形容——惨不忍睹。在短短3个月的时间内，二手房成交均价由61326/平米直接跌至51785/平米，每平米直接直接下滑1万。
一手房市场上，房价环比直降，价格调整幅度在17%～20%。房价下跌的实惠在人民群众的口袋里转了一圈，转手又溜了回去。 还是北京，3月到6月，北京各区房租租金平均值直线上升，租金最贵的东城区和西城区，房租平均值达每月每平米146元，与去年同期相比，每平米上涨了8.57%。
就目前来看，北京房租的整体同比涨幅超过了10%，特别是五环、六环附近的房子，根据面积大小，很多都是500元、1000元的往上涨。
个别热点区域甚至有30%的涨幅；每套房的租金已经接近了5000元。除了北京之外，上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金均较上月上涨。
于是乎，广大的群众们一边紧紧跟随在“房价不涨”的时代号召下，一边默默的拿出了信用卡应对着高房租现实。
02
相比于房价，群众们明显更关心房租。
房价不管涨跌与否，如今的行情上不了车的掏空8个钱包也上不了，因为总归是买不起的，正所谓死猪不怕开水烫。但是房租不同，房租如果跟着上涨，那就真的伤筋动骨了。
对于群众来说，真正的刚需不是买房，是租房。
去年我国流动人口差不多是2.5亿，而租房住的占了67.3%。一线城市更是如此。在深圳，就有80%的人在租房，其中商品房占到32.4%，每年商品房的租金总量达到了216亿。今后这个租房比例，只会更高，不会更低。
经济学理论中最为著名的就是供需理论，当市场需求大于市场供应时，那么价格的上涨就成为了必然。随着国家对楼市调控的不断收紧，再加之高房价下仅有少数人能买得起房，那么剩余的大部分必然要通过租房来解决居住需求。
以北京为例，社科院2017年发布的《北京流动人口在京购房状况研究报告》显示，有14.6%的流动人口在北京购买了住房，也就是说，还有86.4%的人需要租房。按照北京市2015年末年822万外来人口计算，将产生超700万人的租房需求，而目前北京租赁房源数量约为350间，还存在至少350万间以上租赁缺口。
可以预见的是，在强大的供需矛盾下，未来中国城市的房租八成是呈上涨趋势的。 这一点不止于于北京，更适用于所有人口净流入的城市。
03
有何“推力”？
而对于这一波的高涨，曾任我爱我家副总裁的胡景晖胡景晖对此作了详细解读。他认为，专业租赁机构重装修、重装配使房屋更迎合其需求，加之专业租赁机构的存在使业主租房更为便捷……但是，一些被收购的房屋其实根本不需要重装修、重装配，某些专业租赁机构仍坚持包装，高价出租，收购房源成本显著抬高，以此赚取租金上涨的差价。
另外，某些租赁机构之间互争房源的行为，势必会抬升收购房源成本。一旦业主观望市场时，发现房租较高，那么其对房租价格的预期心态便会立即膨胀。而且如果资本推力抬高租金的态势持续如此，那么危机爆发的后果，将比P2P爆雷严峻得多。
同时，胡景晖指出，2003年至2008年期间，北京市政府曾出台租赁指导价政策，以遏制资本抬价行为。其按季度更新，不同区域不同价格均有相应规定，印刷成白皮书，每个中介公司都有，方便民众查阅。这样的方式未来亦值得借鉴。
04
而中国社会科学院金融研究所研究员尹中立则认为，房租上涨有合理的成分，但也存在值得关注的地方。住房租金率偏低，房租上涨很大因素是市场力量所致。
从正常逻辑看，房租上涨幅度应该与房价保持一致，但现实中房租的上涨幅度远小于房价上涨幅度。在2003年前后，无论是北京还是上海，住房的租金率大约在5%左右，而2017年，京沪两地的租金率降至1.5%，只有按揭贷款利率的1/3，如果剔除物业管理费及维修费用（这些费用一般由业主负担），住房的租金所得大约只有按揭贷款利率的1/4。根据观察，自2015年以来，京沪的房价累计上涨近一倍，但房租几乎没有上涨。
同样是房租，商业地产的租金率与住宅市场的租金率存在明显差别，从2000年以来，商业地产的租金率并没有明显降低，一直维持在6%左右的水平。显然，商业地产市场的率高于银行按揭贷款，从投资理论逻辑上是正常的，而住宅的租金率远低于财务成本，是不符合正常的财务逻辑的。因此，住宅租金的上涨有其合理补涨的成分。
从政策出发点看，让机构介入住房租赁市场是为了规范住房租赁，其最终目标是为了更好地解决住有所居的难题，但结果却是提高了房租，让年轻人更难解决住房问题。
从供求关系看，最近几年为了整治首都的环境，拆除了大量建筑物，导致短时间里住房的供求失衡也是房租上涨的原因之一。从去年开始，北京的人防空间群租地下室、城中村加盖、集体用地的“工业大院”等等都被雷厉风行地迅速拆掉。有关统计数据显示，2016年前几年，北京每年的拆违任务是1500万平米左右，2016年拆违完成量是2979万平米，2017年的计划是4000万平米，实际完成是5985万平米，2018年计划拆违4000万平方米，前4个月就完成了1640万平米。而北京国有土地上的所有住宅建筑面积也就不到5亿平米（北京统计年鉴）。最近几年拆掉的几乎占1/8，这显然对房租上涨是有刺激的。
05
目前来说，房租上涨 ，可能会产生两种效应：一是拉动效应，二是挤出效应。
拉动效应很好理解，房租的上涨，能拉动长租公寓等租房市场，慢慢化解中国巨大的房地产泡沫，拉动房地产行业的转型步伐。
而挤出效应则刚好相反。过高的房租让租房主力军——广大年轻人一上班就处在经济的高压下，扼杀了年轻人的激情和创新，也扼杀了广大租房者的消费能力。不断上涨的租金正在侵害消费者特别是低收入消费者的利益，它让全社会的收入分配不均的状况日益严重。
高房租或许会导致内需不振，成为通胀推手，也对消费转型升级产生一定影响，这一点，在今年的社会消费数据和社会融资数据上得到了体现，租金上涨的“水波效应”，已经在一定程度上得到了体现。
一正一负，孰大孰小，仁者见仁，智者见智。
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张家口特价租房2018-08-23 12:14:11
