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综合来源：90度地产
编辑丨大副
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楼市方面，三四线和“高调”的一二线相比，往往是沉默的大多数。但直到2016年三四线房价快速上涨时，各路“聚光灯”才照到这里。在棚改货币化安置、地方去库存、一二线限购等因素的综合作用下，2017年三四线楼市持续升温，有些风头甚至盖过了一线、二线楼市。
三四线楼市关注热力/迁徙图
而随着时间的推移，情况也在逐渐发生变化。特别是今年6月底，国开行要把棚改审批的权力收到总行的消息被广泛报道后，引发了强烈反响。虽然国开行否认了“棚改”全面“叫停”的传闻，但还是收回了地方审批放款权限。
围绕这一变化展开的三四线楼市前景的讨论也越发激烈。乐观派认为，当前三四线楼市需求的释放有大背景，在相当长一段时间还会持续；悲观派则认为三四线城市将没有未来，除了留一套房自住，其他的还是及早出手为妙。
中老年大叔的主场关注价格提档5000元
那么，究竟是谁在关注三四线楼市？最近，有关数据对三四线的购房人群做了一轮画像。其显示，三四线的潜在购房客主要是36-55岁、月可支配收入4000-6000元的男性中老年人。
三四线潜在购房客性别占比
他们正处在年富力强的时期，也有一定积蓄和消费能力，且可推测很大一部分是为了子女的婚房未雨绸缪。
三四线潜在购房客年龄占比
三四线潜在购房客月可支配收入占比
从目前房源来看，三四线购房者高达92.54%的人关注的是新房，关注二手房的比例不足10%。这是因为三四线城市的人口流向以溢出为主，大部分居民已经有房，新房市场供应充足，多数还未到达发展存量市场的阶段。
棚改货币化安置退潮，三四线真实的购买力如何？
在百余个三四线城市中，关注度的有哪些？有关数据分析结果显示，三四线热门关注城市10中，有5个分布在长三角地区，另3个分布在珠三角地区，其他地区仅廊坊、合肥两个城市入围。
三四线热门关注城市10
对比2017年11月发布的三四线楼市热度榜，可以看到长三角的楼市影响力在持续扩大，垄断关注榜三甲、城市占比达到半数。随着城市群概念的清晰和壮大，未来人群的聚集效应将更加明显，特别是经济发达、就业机会较多、生活水平较高的长三角、珠三角、京津冀地区。
而在三四线购房的人群当中，本地客群平均占比超8成，仅19.9%的客户来自外地。本地客户购房最为积极的区域是华东区域，本地客群占比85.9%，高出平均值近6个百分点。吸引外地购房投资客的区域是华南，外地客群占比接近3成，高出平均值9个百分点。
7大区域百城购房者来源地占比
而从购房者住宅拥有情况来看，多达74%的购房者仅拥有1-2套住宅，拥有3套及以上住宅的人群占比不足3成。这说明大多数购房者还处在刚需或者置换阶段，主力需求并非投资。其中，华北和西北的客户刚性需求最旺盛，华南和东北的客户投资意识最强。
7大区域百城购房者拥有住宅 （备注：套数指购买后拥有几套）
割韭菜效应下 三四线楼市能火多久？
目前从价格方面，从国家统计局公布的70个大中城市房价指数来看，2017年7月之后，三四线城市的房价涨幅长期跑赢70城平均值，远超一线和二线城市。 公布的7月70城房价指数显示，在一线、二线新房环比涨幅回落的情况下，三四线城市的涨幅仍略有扩大。
图片来自网络
在成交方面，2018年年初至5月15日，一线和二线城市累计成交面积同比分别下降41%和6%，三四线城市累计成交面积同比上升13%。在其重点监测的75个典型城市中，三四线城市的新房成交占比约为37%，仍有着举足轻重的地位。
土地供应方面，三四线城市也是逆市而行。前8月有20个三四线城市土地出让金超过了200亿，50个三四线城市超过百亿，且在土地频繁流拍的背景下，三四线城市土地溢价率同比保持平稳，没有出现下降。
近年来，大型房企的拿地重点也正在向三四线城市下沉。不过，随着三四线城市去库存利好的逐渐褪去，这些房企的销售压力也随之提升，转型势在必行。
目前，三四线城市在购房方面存在一定程度的“割韭菜效应”，即房地产市场需求释放是没有持续性的。市场容量有限，需求也有限，三四线楼市房价的这把火还能少多久？确实需要打个问号。
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张家口特价房2018-08-23 15:03:19
