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编辑丨大副
购房指南
房屋买卖中涉及的复杂税费政策永远是一件令人头疼的事情！就算从不买房卖房，一般人总会碰上一次房屋赠与或者继承吧，这里面不同的税务处理也是让人傻傻分不清。本文为大家分税种讲解的个人二手住房过户税费知识，连同实用干货问答一并奉上，赶紧收藏一份备用吧！
1
增值税（出让方）
问
如何确定个人住房交易应纳增值税的计税依据？
答
个人住房交易增值税计税依据按照纳税人申报的不含税成交价格（换算公式为：含税成交价格÷（1＋5%））与税务机关设定的评估价格孰高的原则确定。以下个人住房交易中涉及的个人所得税转让收入和契税计税依据的确定方法与此相同。
2
附加税费（出让方）
附加税费以纳税人实际缴纳的增值税税额为计征依据，其中：
1、城市维护建设税税率为7%（市区）；
2、教育费附加征收比率为3%；
3、地方教育附加征收比率为2%。
3
个人所得税（出让方）
（一）交易
1、查账征收
个人转让住房，以其转让收入额减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，适用20%比例税率。
2、核定征收
个人未能完整、准确提供房屋原值凭证等证明材料的，按住房转让收入1%-3%的比例核定征收个人所得税。
个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，核定征收统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。
3、对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。
（二）赠与
1、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
2、除上述情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
3、受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。在计征个人受赠不动产转让个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。
4、通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
问
按照上述个人所得税政策，法定继承也归为受赠情形，将来转让继承房屋计征个人所得税时，不得核定征收，必须据实征收，税率20%，请问这是传说中变相的“遗产税”吗？
答
政策确实如此，目前相关规定并未修改或废止。个人继承房屋转让，是不是必须据实查账征税，能不能实行核定征税，具体政策执行口径请咨询当地税务机关。
4
土地增值税（出让方）
（一）交易
对个人销售住房一律免征土地增值税。
（二）赠与
以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。此处“赠与”仅指赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人或通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。
5
契税（受让方）
（一）交易
1、对个人购买家庭住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（注：北上广深地区不适用本条契税优惠政策）
3、对个人购买家庭第三套及以上住房，不享受契税优惠税率，按当地房屋交易契税法定税率征收契税（我国大部分地区为3%）。
问
本人与他人共同购买一套140平方米住房，共有份额为各占50%，且为本人家庭住房，请问如何适用契税税率？今后本人再次购买住房，会不会被认定为已有购房记录？
答
应以140平方米作为判定依据，家庭住房，90平方米以上，适用契税税率1.5%。与他人共有产权，视为已有购房记录。
（二）赠与
1、在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
2、因夫妻离婚财产分割而将原共有房屋产权归属一方，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。
3、除上述情形外，其他受赠房地产的情况，均需缴纳契税。比如，按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，则属于赠与行为，应征收契税。
问
直系亲属间房屋过户，交易方式和赠与方式相比，哪种方式更节税呢？
答
不能一概而论，按照上述介绍一算便知。一般而言，房屋满5年，且承受方能够享受契税优惠税率时，采用交易方式过户更为划算。如果决定采用赠与方式过户，还要考虑未来受赠房屋再转让时个人所得税必须据实征收，从而承担高税负的可能。
（来源：易税易通）
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